不動産基礎知識【買うとき】

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8. 購入の最終判断をする 重要事項説明の流れ(7)~(8)

契約前には、必ず行われるのが「重要事項説明」。
購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明されます。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。

(7)契約条件に関する事項

確認のポイント

契約条件のうち、特に重要な事項について説明を受けます。契約後のトラブルを避けるためにも、契約内容を十分に理解することが大切です。適切な契約条件であるかなど、気になることがあれば納得できるまで確認しましょう。

N 代金及び交換差金以外に授受される金額

手付金、固定資産税や都市計画税の精算金、その他管理費等の精算金など、売買代金以外に授受される金銭について説明されます。精算金等についても十分に確認した上で、売買契約に臨みましょう。

O 契約の解除に関する事項

手付金の放棄による契約解除など、どのような場合に契約を解除できるのか、解除手続きや解除の効果はどうなるのかなどについて説明がされます。契約の解除はトラブルにつながることも多いので、やむを得ない場合にはどのような対応が可能なのかをしっかりと確認します。

P 損害賠償額の予定または違約金に関する事項

契約に違反したときの損害賠償額の予定、または違約金(以下「違約金等」)に関する定めがある場合、金額・内容などが説明されます。一般的には、違約金等を売買代金の20%以内とすることが多いようですが、最終的には当事者間の合意によります。ただし、宅地建物取引業者が売り主となる場合は、違約金等の合計額は売買代金の20%以内と規制されています。違約金等をめぐるトラブルは多いことから、契約前にしっかりと確認しておきましょう。

Q 手付金等の保全措置の概要

売り主である宅地建物取引業者が、売買契約時に、(1)完成物件で物件代金の10%または1,000万円を超える手付金等を受け取る場合、(2)未完成物件で5%または1,000万円を超える手付金等を受け取る場合、のいずれかの場合には、手付金等の保全をしなければなりません。これによって、売り主である宅地建物取引業者が万が一倒産した場合などでも、手付金等は買い主に返還されますので、保全措置の方法についてしっかり確認しましょう。

R 支払金または預かり金の保全措置の概要

売買する物件に関して買い主から支払われ、または預かった金銭について、宅地建物取引業者が、保全措置を講じるか否か、講じる場合にはその保全措置の内容が説明されます。手付金等の保全措置と異なり、保全措置を講ずるか否かは任意となっています。売買契約に当たって、手付金等以外に何らかの金銭を預ける場合などは、その目的や保全措置の有無について確認しましょう。

(8)その他の事項

確認のポイント

その他の事項についても、該当する場合には、(1)その内容、(2)購入後の対応、(3)その他の影響について個別に確認しましょう。

S 金銭の貸借のあっせん

宅地建物取引業者が住宅ローンなどの金銭の貸借のあっせんを行う場合には、その住宅ローンの融資先・金利・返済方法などについて説明することになっていますので、あっせんを受けた住宅ローンなどの内容を確認しましょう。また、予定していた住宅ローンなどが受けられなかった場合の措置についても説明を受けます。例えば、住宅を購入する場合、買い主の責任によらない理由で、やむを得ず住宅ローンが受けられなかったときに、一般的には、売買契約を無条件で解除することができる特約(いわゆる「ローン特約」)が売買契約に付されます。

T 瑕疵担保(かしたんぽ)責任の履行に関する措置

売り主が講ずる瑕疵担保責任の履行に関する措置について説明されます。
瑕疵担保責任の履行に関する措置とは、売り主が倒産などにより、瑕疵担保責任を負うことができない場合でも、保険への加入などにより瑕疵担保責任を履行するという制度です。平成21年10月1日より、新築住宅の売り主には、瑕疵担保責任の履行に関する措置を講ずることが義務化されました。
*瑕疵担保責任:宅地または建物に、契約の締結当時に隠れた瑕疵(欠陥など)があった場合に、売り主が買い主に対して負う責任のこと。

U 割賦販売に関する事項

購入予定物件が割賦(分割による支払い)で販売される場合に、現金で販売する場合の価格、割賦で販売される価格、引き渡しまでに支払う金額と引き渡し後に分割して支払う金額とその支払い時期について説明されます。物件を割賦で購入する場合は、支払条件などをめぐってトラブルが発生しやすいので、しっかりと確認しましょう。

V 供託所などに関する説明

宅地建物取引業者には、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入することが義務づけられています。これは、消費者等が、宅地建物取引業者の責任により取引上の損害を被った場合に、宅地建物取引業者が供託している営業保証金、または宅地建物取引業保証協会が供託している保証金を還付することで、消費者等の保護を図ることを目的としています。したがって、宅地建物取引業者が、宅地建物取引業保証協会の会員でない場合は、営業保証金を供託している供託所とその所在地について、宅地建物取引業保証協会の会員の場合は、その会員である旨、保証協会の名称、住所及び所在地、保証協会が保証金を供託している供託所とその所在地について説明を受けます。

目次 【買うとき】

ご注意事項

1.不動産基礎知識は、住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、
断定的な判断材料等を提供するものではありません。

2.したがって、実際の取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めて
いただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。

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