不動産基礎知識【買うとき】

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9. 売買契約を結ぶ  売り主が宅地建物取引業者である場合の規制

不動産会社(宅地建物取引業者)が売り主となる場合には、売買契約において以下のような制限が設けられています。

売り主が宅地建物取引業者である場合の規制

(1)未完成物件の契約の制限

一定規模以上の土地の造成や建物の建築には、行政庁の許可や確認等(以下「許可等」)が必要です。これらの許可等がなければ土地の造成や建物の建築を行うことはできません。したがって、造成や建築が行われていない未完成の物件については、不動産会社(宅地建物取引業者)が行政庁の許可等の前に売買契約を締結することはできません。未完成の新築分譲物件の売買を行うときには、許可等があることを確認します。

(2)クーリングオフ

不動産会社(宅地建物取引業者)が売り主の場合は、一定の条件を満たした場合に、買い主にクーリングオフ(契約の無条件解除等)の適用があります。その要件は次の通りです。自分の契約にクーリングオフの適用があるのかを確認しましょう。

(1)買い主が購入の申し込みや契約の締結を、不動産会社(宅地建物取引業者)の事務所等以外で行っていること。
※ 不動産会社の本支店、モデルルーム、自宅及び勤務先(買い主が自ら購入の申し込みや契約の締結場所として希望した場合のみ)等

(2)不動産会社(宅地建物取引業者)がクーリングオフの適用がある旨及びクーリングオフを行うための方法を「書面」で買い主に告げていること。

(3)2の内容を告げられた日から8日以内であること。

(4)物件の引き渡し前であること。

(3)手付金の制限

不動産会社(宅地建物取引業者)が手付金を受け取る場合には、以下のような制限がありますので、しっかりと確認しましょう。

(1)売買代金の20%を超える手付金を受け取ってはならない。

(2)手付金は解約手付としなければならない。また、手付解除が可能な期限を設定するなど、買い主の解除権を制限してはならない。
この制限により、買い主が不当に高額な手付金を支払ったり、解除権を制限されることを防止しています。なお、手付けの金額については、20%を超える部分は手付金として取り扱われません。また、解除権を制限する特約は無効となります。

(4)手付金等の保全

不動産会社(宅地建物取引業者)が、売買契約締結時に一定額以上の手付金や売買代金の一部(以下「手付金等」)を受け取るときは、手付金等の保全措置を講じなければいけません。保全措置とは、銀行や保証会社等による保証や保険会社による保険のことです。これにより、万が一、不動産会社(宅地建物取引業者)が倒産などした場合でも、契約時に支払った手付金等が返還されます。支払う手付金等の額が保全措置の対象となるかを確認します。

保全措置の対象となる手付金等の額

未完成物件
(造成中、建築中など)
売買代金の5%または1,000万円を超える額の場合
完成物件
売買代金の10%または1,000万円を超える額の場合

※上記に該当しない金額の場合、保全措置は任意となります。

(5)損害賠償額の予定に関する制限

不動産会社(宅地建物取引業者)は、契約違反があった場合の違約金や損害賠償の予定額の合計額が、売買代金の20%を超える契約を締結することはできません。これに反した場合は、20%を超える部分は無効となり、違約金や損害賠償の予定額の合計額は売買代金の20%となります。

(6)瑕疵担保責任の期間に関する制限

不動産会社(宅地建物取引業者)は、物件の引き渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけません。これに反する特約は無効となり、瑕疵担保責任に関する取り決めは民法の規定によることとなります。

売り主が宅地建物取引業者である場合の規制

○物件が新築住宅の場合

新築住宅の売り主は主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)については、瑕疵担保責任を引き渡しから10年以上負わなければいけません。購入予定物件が新築住宅の場合は瑕疵担保責任の期間と内容について十分に確認してください。
また、瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、売り主は保険への加入または保証金の供託が義務づけられています。購入予定の新築住宅に対して、どのような措置がなされるのかも確認が必要です。

目次 【買うとき】

ご注意事項

1.不動産基礎知識は、住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、
断定的な判断材料等を提供するものではありません。

2.したがって、実際の取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めて
いただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。

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