不動産基礎知識【買うとき】

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8. 購入の最終判断をする 重要事項説明の流れ(1)~(3)

契約前には、必ず行われるのが「重要事項説明」。
購入予定の物件や取引条件に関する重要事項が説明されます。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。

(1)説明を受ける前の基本的な確認

確認のポイント

重要事項説明の説明者が確かに宅地建物取引主任者であるかをしっかりと確認します。説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、不動産会社が法律に違反していますので注意が必要です。

A 宅地建物取引主任者の確認

重要事項説明を行う宅地建物取引主任者は、取引主任者証を提示した上で説明をしなければいけません。説明者が確かに宅地建物取引主任者であることを、主任者証で確認してください。万が一、説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意が必要です。

B 取引の態様

法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売り主なのか、売り主の代理なのか、媒介(仲介)なのか、といった取引態様の説明があります。

(2)物件の基本的な確認

確認のポイント

購入しようとする物件をしっかりと特定するとともに、所有権に影響する権利はないか、何らかの権利が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどをしっかりと確認します。こうした確認を怠ると購入後に、自らの利用を制限されることがありますので注意しましょう。

C 物件の概要

物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録(登記簿)等により購入物件をしっかりと特定しましょう。各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録(登記簿)の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。

D 登記記録(登記簿)に記録された事項

重要事項説明書の記載事項を、登記記録(登記簿)の内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容についてしっかりと説明を受けることが重要です。

【抵当権、差し押さえなど】
抵当権が設定されている場合は、売り主がその物件を担保に金融機関等から借り入れを行っている場合が多くなっています。通常は、抵当権を抹消することが売買の前提となります。なお、予定する売買価格と比較して抵当権の設定額が大きい場合、税金の滞納などの理由で差し押さえの登記がなされている場合などは、売り主の信用力が著しく低下している可能性があります。このような場合、権利関係が確実に整理されることを確認することはもちろんのこと、契約時に支払う手付金等についても、多額の手付金等を支払わない、何らかの保全措置を講ずるなどの対応が必要な場合もありますので注意しましょう。

【その他の権利】
賃借権が設定されている物件や共有物件などは、所有者の権利や利用が一部制限されます。このような権利についても、購入後にどのような影響があるのかをしっかりと確認しましょう。

(3)法令上の制限

確認のポイント

無秩序な開発等の防止や、防災等の安全性を確保するために、不動産の利用には、法令により様々な制限が設けられています。極めて多くの法令の制限がありますので、すべての法律を理解することは難しいでしょう。そこでまずは、(1)建物の建築や建て替えの際に、どの用途の建物がどの程度の規模で建築することができるのか、(2)何らかの費用負担が発生することはないかなどをしっかり確認することにしましょう。

E 都市計画法・建築基準法に基づく制限

都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
用途地域や地域地区を見れば、購入する物件が、一戸建てなどの低層住宅を中心とした地域にあるのか、マンション等の中高層住宅を中心とした地域にあるのか、事務所や商業施設の建築が可能な地域なのか、工場等の建築が可能な地域なのかなど、その地域で建築可能な建物の概要などが分かります。
また、建築基準法では、その地域でどのような用途の建物が、どの程度の規模で建築できるかなど、建物の建築に関する詳細な規制を設けています。
低層住宅を中心とした地域では、建物の用途は低層の住宅にほぼ限定されます。逆に、事務所や商業施設の建築が可能な地域では、建物の用途制限が少なく、高層ビルなどの大規模な建物の建築が可能な地域もあります。

このように都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握しておきましょう。
また、土地と道路の関係は建物の建築に大きな影響を与えます。
一般的には、道路幅員が狭いほど建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。 これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。

<中古物件の場合>
中古物件の場合、建物の建築当時は適法であったとしても、建築後の都市計画の変更などによって、購入時点では法令の規定に適合していないことがあります。このような物件を「既存不適格物件」といい、違反建築物とはなりませんが、同じ建物を再建築することはできません。また、建築後の増改築などにより、法令の規定に適合しない違反建築物となっていることもあります。この場合は同じ建物を再建築できないことはもちろんのこと、行政庁から改善等の指導や勧告を受けることがありますので注意しましょう。

上記以外の法律に基づく制限
その他の法令による制限により、土地の造成などについて行政庁の許可などが必要な場合があります。これ以外にも、様々な法令で不動産の利用等が制限されることがありますので、該当する法令を確認し、具体的にどのような制限がかかるのか説明を受けるようにしましょう。

目次 【買うとき】

ご注意事項

1.不動産基礎知識は、住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、
断定的な判断材料等を提供するものではありません。

2.したがって、実際の取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めて
いただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。

3.掲載している情報は、不動産ジャパンWebサイト より転載しています。

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