不動産基礎知識【貸すとき】

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8. 入居後のトラブル対応  8-2 賃料滞納への対応

苦情対応と並んで、貸主にとって問題となるのが賃料滞納です。
不動産会社に入居者管理を委託していない場合には、貸主が自ら対応する必要がありますので、ポイントを確認しましょう。

POINT 1:賃料滞納の基本的な対応

(1)定期的な入金確認で滞納を減らす

賃料滞納を防ぐための第一歩は、毎月の入金確認にあります。賃料滞納に気づかず、確認が遅くなると、支払う賃料が2ヶ月分、3ヶ月分と大きくなってしまい、借り主が払いたくても払えないという状態に陥ることがあります。できるだけ早めに滞納に気づき、対応していくことは貸主、借り主双方にとって重要なことです。

(2)早めの連絡で常態化を防ぐ

賃料滞納が、ついうっかり忘れてしまったというものなら、早めに連絡をすることで回収は容易です。しかし、連絡が遅れると、賃料滞納が常態化してしまうことがあります。もし、連絡を重ねても効果がない場合には、内容証明郵便を利用するという手段もあります。
深刻なのは、支払えない、支払いたくない借り主です。この場合には電話や郵便などの連絡に加え、連帯保証人への連絡という方法も考えられます。

POINT 2:滞納が重なる場合の対応方法

電話や内容証明郵便による督促をしても問題が解決しない場合には、もう一歩踏み込んだ対応が必要かもしれません。
賃料滞納をしている借り主から「一定期限までに支払うので待ってほしい」と言われて、借り主の言う期限まで支払いを猶予する場合には、「支払約定書」を作成して、公正証書にすることも考えられます。その他、法的措置を採ることも選択肢ではありますが、個別の状況によって採るべき対応も変わりますから、実際には、弁護士や公的な相談窓口を利用するなどによって対応を検討していくようにしましょう。

POINT 3:賃料滞納と契約解除

賃料滞納が続く場合には、賃貸借契約の解除も視野に入れる必要がありますが、一度や二度の賃料滞納では、契約解除はできないと考えられます。判例では、契約を解除できるのは、借り主との間の「信頼関係の破綻」に当たる程度の期間、滞納があった場合としています。具体的には、貸主が賃料支払の要請や、一定の猶予期間を設定した上で支払いを求める催告などを行ったものの、借り主が支払わないなどが解除事由に該当すると考えられます。
契約解除をせざるを得ない場合には、適宜賃料支払いの要請あるいは催告を行うことが大事です。また、事実を証明できるように、内容証明郵便などを利用することも必要でしょう。

ご注意事項

1.不動産基礎知識は、住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、
断定的な判断材料等を提供するものではありません。

2.したがって、実際の取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めて
いただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。

3.掲載している情報は、不動産ジャパンWebサイト より転載しています。

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