不動産基礎知識【貸すとき】

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6.賃貸借契約を結ぶ  6-2 契約条件を決め、賃貸借契約を結ぶ

入居申込者の審査が終了したら、次は契約条件を調整していきます。
最近では、入居申込者から契約条件について要望があることも少なくないので、 不動産会社の意見も聞きつつ、条件の調整を行いましょう。

POINT 1:入居申込者との契約条件の調整

契約の締結に向けて、入居申込者と契約日や賃料発生日、付帯設備などに関する取り決め、保険の取り扱い、駐車場や駐輪場などの利用の有無などを調整します。その他、入居申込者から賃料や敷金、禁止事項に関する要望が入ることもありますので、よく検討し、契約までに明確にしておきましょう。

POINT 2:賃貸借契約書のチェックポイント

契約条件の調整が完了したら、賃貸借契約書を作成します。契約後のトラブルを防ぐためには、契約条件が正確に契約書に反映されているかをしっかりと確認することが大切です。
以下に、賃貸借契約の一般的な項目とそのチェックポイントを紹介します。もちろん、確認すべき事項はこれだけではありませんので、疑問点があれば、仲介を依頼している不動産会社にも確認するようにしましょう。

(1)契約期間と更新の定め

契約が普通借家か定期借家かを確認した上で、契約期間を確認します。契約期間は契約の更新や退去などに関係しますので十分に理解しておきましょう。契約の更新に関しては、更新手続きや更新料の取り決めを確認しておきます。

(2)賃料や管理費(共益費)の額、受け取り、
滞納時のルールなど

まずは賃料や管理費(共益費)の額と受け取り方法、受け取り期日を確認します。多くの場合は、振り込みや自動引き落としで、翌月分を前月末日までに受け取ることになっています。また、滞納時に延滞金を課す場合には、延滞利率についても確認しましょう。
また、賃料の改定についての取り決めがある場合には、その内容も確認します。

(3)敷金など

敷金などを預かる場合には、その金額と返還に関する具体的な手続きなどを確認します。特に、敷金と退去時の原状回復費用との精算をめぐるトラブルは多いので、原状回復に関する取り決めも含めてしっかりと確認しましょう。

(4)反社会的勢力の排除

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、反社会的勢力排除のための条項が導入されるようになりました。国土交通省が平成24年2月10日に公表した「賃貸住宅標準契約書」では、「貸主及び借り主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」などを確約する条項を盛り込んでいます。契約書の中にこうした条項が記載されているか確認しましょう。相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除(「(7)契約の解除」を参照)することができます。

(5)禁止事項

禁止事項の例としてはペットの飼育、楽器演奏、石油ストーブの使用、勝手に他人を同居させること、無断で長期不在にすること、危険物の持ち込みなどがあります。契約条件として決めた禁止事項が記載されているかを確認します。

(6)修繕

入居中の物件の修繕に関する取り決めです。一般的には、通常の物件の使用に必要な修繕は貸主が行うこととなっていますが、借り主の故意や過失によって必要となった修繕は、借り主が行うこととなります。このような取り決めが不明確な場合は、入居中のトラブルとなることもありますので注意しましょう。

(7)契約の解除

貸主からの契約解除の要件などが取り決められています。例えば、賃料などを滞納した場合や、借り主が禁止事項に違反している場合などが挙げられます。借り主に契約違反があった場合に、契約の解除を検討することもありますので確認しておきましょう。

(8)借り主からの解約

借り主からの解約について、解約通知の期日や具体的な手続きを確認します。

(9)原状回復の範囲と内容

賃貸借の契約で最もトラブルになりやすいのが原状回復にかかわる取り決めです。トラブル回避のためには、原状回復に関する取り決めをできるだけ明確にしておくことが大切です。国土交通省が平成24年2月10日に公表した「賃貸住宅標準契約書」では、原状回復に関する取り決めを具体的に明記するように改訂され、別表として詳しい項目を提示しています。
退去時の修繕等の義務については、「借り主の通常の居住、使用による物件の破損、損耗」は貸主の負担で、「借り主の故意や過失などによる物件の破損、損耗」が借り主の負担とされます。もし、本来は貸主負担とするべきものを、借り主負担とする特約を付す場合は、借り主への説明と意思確認を慎重に行う必要がありますので注意しましょう。

(10)特約事項

その他の契約条件がある場合は特約事項として取り決めます。貸主側で個別の要望がある場合は、後になって「そんな約束はしていない」と言われないよう、契約書に記載してもらうことが望ましいでしょう。ただし、借り主に不当に不利益な特約は、トラブルの原因となりますので注意しましょう。

POINT 3:賃貸借契約の手続き

賃貸借契約の締結は、不動産会社の事務所などで行われます。契約には、貸主や借り主、仲介した不動産会社などが立ち会います。(必要があれば連帯保証人も立ち会います。)なお、契約に立ち会えない場合には、不動産会社に依頼することになります。

契約時には、契約書の内容を読み上げて最終的な確認をし、内容に問題がなければ契約書に署名、捺印を行います。
貸主はこの後、借り主から敷金や礼金、前家賃などを受け取り、敷金などに対しては預り証、礼金や前家賃に対しては領収書を発行します。その後、鍵を渡して契約は終了です。(鍵の預り証を受け取ることもあります。)なお、不動産会社に仲介を依頼している場合は、仲介手数料を支払います。(不動産会社からは領収書を受け取ります。)

ご注意事項

1.不動産基礎知識は、住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、
断定的な判断材料等を提供するものではありません。

2.したがって、実際の取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めて
いただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。

3.掲載している情報は、不動産ジャパンWebサイト より転載しています。

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