原状回復義務の不履行と明渡しとの関係

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• 1. 問題点の所在

  　一般に、アパートの賃貸借契約においては、「賃借人は賃貸借契約が終了した場合には、貸室を原状に回復して明け渡す。」という条項が設けられています。

  　この規定は、賃貸借契約が終了した場合は、賃借人は貸室の原状回復をきちんと履行して、貸室を賃貸人に返還するという意味です。

  　この規定から、賃貸人が一般的に想定していることは、賃貸借契約が終了した場合は、賃借人が原状回復工事を完了した上で、原状回復の終わったきれいな貸室を明け渡してくれるということだと思います。

  　このような考え方から、賃貸人としては「貸室を原状に回復して明け渡す。」という契約条項は、明渡しの前に原状回復が行われることが前提であり、柱の傷を放置し、畳の焼け焦げについて何の回復も行っていないのだから原状回復の条件を満たしていない。
  原状回復が完了していない以上、「原状に回復して明け渡す。」という契約条件を満たしていないのではないか、つまり、賃借人は債務の本旨にしたがった明渡義務を履行していないのだから、賃貸人は、賃借人に対し、明渡しが完了していないことを理由に賃料相当額損害金を請求することができるのではないか、と考えるケースが多いと思われます。

  　このように、原状回復義務を履行しないまま賃借人が貸室から退去した場合に、退去はしていても原状回復を完了しない以上は、未だ明渡義務が履行されていないと判断されるか否かが本件での問題点です。

  ２. 原状回復義務の内容

  　原状回復義務の内容については現行民法には明文の規定はありませんが、判例は賃貸建物に生じた価値の減少のうち、経年変化や通常損耗（賃貸借契約の趣旨に従った通常の使用により生じた損耗）を除いた、いわゆる特別損耗部分を回復することと解されており、現在改正作業中の「民法改正の中間試案」においても、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わない旨の規定が設けられる予定です。

  　本件では、賃借人が柱につけた傷と、煙草の焼け焦げが問題となっていますが、いずれも賃貸借契約の趣旨に従った通常の使用により生じた損耗とはいえず、いかなる定義によるにせよ、これが特別損耗に該当することは明らかです。したがって、本件では、賃借人が原状回復義務を履行していないことは明白です。

  3. 賃貸借契約における「明渡し」の概念

  　賃借人が原状回復義務を履行しないまま退去した場合でも、建物の明渡しがあったと判断されるのかという点については、賃貸借における「明渡義務」とは何かという点から考えることになります。

  　賃貸借契約の終了により、賃借人は、「貸室」の明渡義務を負います。これは貸室という特定物の明渡義務の問題となりますが、特定物の明渡しは、明渡義務の発生した時点、つまり賃貸借が終了した時点の貸室をあるがままの状態で賃借人が賃貸人に引き渡せば建物の明渡しという特定物の明渡義務は履行したものと判断されます（民法第４８３条）。

  　貸室が賃貸借契約終了時に汚損・破損していても、汚損・破損している状態のままで引き渡せば、明渡義務自体は履行したことになるのです。その理由は、特定物の引渡しは、他の物件を引き渡して代替することができず、その特定の物を渡すか渡さないかという問題ですので、その物を渡したか否かが問題であって、その物が汚損・破損していたかということとは直接の関係がないと考えられているからです。

  　したがって、特定物である貸室が、賃貸借終了時の状態のままで貸主に提供されたとすると、貸主は、これを明渡しではないとして、明渡しを受けることを拒否して、その後も賃料相当額を請求し続けることはできないと解されています。

  4. 原状回復義務の不履行

  　もっとも、貸室が賃貸借終了時の状態のままで貸主に返還されたことは、「明渡し」に該当するというだけのことで、賃借人に原状回復義務の不履行があることは明らかです。

  　したがって、賃貸人は、賃借人に対し、善管注意義務違反、原状回復義務違反を理由に、柱の傷の修復費用や畳の張り替え費用を損害賠償として請求することができることは当然のことです。