税務相談

月刊不動産2011年6月号掲載

個人が不動産を交換した場合の所得税の特例

情報企画室長 税理士 山崎 信義(税理士法人 タクトコンサルティング)


Q

個人が土地や建物を交換した場合の所得税の特例について教えてください。

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

  • 1.制度の概要

     個人が資産の交換を行った場合、交換により譲渡する資産の含み益については、譲渡所得の金額として所得税が課税されます。ただし、所得税においては、土地や建物等の固定資産を同じ種類の固定資産と交換した場合には、譲渡がなかったものとする特例が設けられています。これを「固定資産の交換の特例」といいます。

     固定資産の交換の特例の適用を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

    (1)交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。

     このため、不動産業者が棚卸資産として販売のために所有している土地や建物については、固定資産の交換の特例の対象になりません。

    (2)交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。

     この場合において、借地権は土地の種類に含まれるので、地主が建物の敷地として貸している土地の一部とその土地の借地人が有する借地権の一部との交換も、土地と土地との交換に該当します。

    (3)交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

    (4)交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

    (5)交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

     交換する固定資産が土地や建物の場合、用途は次のように区分されます。

     ①土地については、 宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野等に区分されます。

     ②建物については、居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用に区分されます。

    (6)交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額(交換差金)が、これらの時価のうちいずれか高いほうの価額の20%以内であること。

     この場合において、固定資産の交換の特例の適用が受けられるときであっても、受け取った交換差金に対しては所得税が課税されます。

    2.交換差金に係る税務上の留意点

    (1)交換差金の範囲

     交換差金とは、通常、交換の当事者相互間で交換資産の時価の差額を精算するために支払われる金銭をいいます。

     ただし、交換当事者間で収受される金銭だけではなく、次の①~③のようなケースにおいて受渡しされる金銭以外の資産についても、交換差金に該当します。

     ①交換で譲り受けた資産のうち、譲渡した資産と同じ用途に使用しなかった資産がある場合には、同じ用途に使用しなかった資産の価額が交換差金になります。

     ②一つの資産のうち一部を交換、他の部分を売買とした場合には、その売買代金が交換差金になります。

     ③土地と建物を一括して交換した場合で、土地と建物の時価の総額では等しい価額であっても、土地と土地、建物と建物の種類ごとの時価が異なるときは、土地と土地、建物と建物のそれぞれの時価の差額が交換差金となります。

    (2)金銭以外の資産が交換差金となる場合の取扱い

     1.(6)で述べたとおり、交換差金の額が交換で譲り渡す資産と譲り受ける資産とのいずれか高いほうの価額の20%以内であれば、交換した部分について、固定資産の交換の特例を受けることができます。これに対し20%を超えているときは、交換した資産全部について、固定資産の交換の特例の適用を受けることができなくなります。

     例えば、土地建物と土地を交換した場合には、時価の総額が等価であっても建物部分については交換の特例が受けられず、交換で建物を取得した人は、建物の時価相当額の交換差金を受けたことになります。この場合において、交換で譲り受ける建物の価額が、譲り渡す土地の価額の20%を超えるときは、土地についても固定資産の交換の特例の適用を受けることはできません。

     この場合において、交換で建物を譲渡した人は、税務上は単に建物を譲渡したのみと扱われ、建物について固定資産の交換の特例の適用を受けることはできません。

    3.申告要件

     固定資産の交換の特例の適用を受けるためには、所得税の確定申告書に所定の事項を記載し、譲渡所得の内訳書を添付することが必要です。

page top
閉じる