賃料減額請求後の賃借人の支払額

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• １．賃料の増減額請求権の法的根拠と要件

  民法は賃料の増減額請求権については定めていませんが、借地借家法にその定めがなされています。借地における地代の増減額請求は借地借家法11条に、借家における家賃の増減額請求は同法32条に規定されています。借地も借家も規定の内容は類似していますが、例えば借家に関する賃料増減額請求の要件は次のように定められています。

  　借地借家法では、「契約の条件にかかわらず」と規定されていますので、借地借家法32条はいわゆる強行規定と解されています。
  　借地借家法では、土地・建物の公租公課の増減や土地・建物の価額の変動その他の経済情勢の変動とともに、「又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」を賃料増減額請求権の法定要因としています。賃料増減額調停や裁判例では、公租公課の増加や価額が上昇しているとはいえない場合でも、賃料が近傍同種の建物の賃料に比較して著しく低額である等の事情がある場合には、賃料の増額が認められるケースもあります。

  借地借家法32条１項
  　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

• ２．賃料増減の効果の発生時期

  　借地借家法32条に基づく賃料の増減額請求は、増減の意思表示（通常、配達証明付内容証明郵便で行う）が相手方に到達した時点（配達証明に記載された日付）で効果が発生すると解されています。ただし、増減額請求をした者が求めた金額どおりに増減されているとは限りません。増減の意思表示が相手方に到達した時点で「適正な賃料額」に増減されていると考えられています。
  　それでは、適正な賃料額とはどのようにして確認するかといえば、３つの方法
  によることになります。１つ目は、当事者間の協議です。改定賃料について賃貸人と賃借人との協議により合意すれば、賃料増減額の意思表示が到達した時点にさかのぼって賃料が改定されたことになります。２つ目は、賃料増減額の調停の申し立てを行い、調停が成立すれば、賃料増減額の意思表示が到達した時点に遡って調停で合意された賃料額に改定されたことになります。３つ目は賃料増減額請求訴訟の判決です。賃料増減額の意思表示が到達した時点にさかのぼって判決で認められた額に賃料が改定されたものと扱われます。

• ３．適正賃料額の確定までの間に支払うべき賃料額

  　それでは、賃料増減を求める意思表示が到達した後、適正賃料額が確定するまでの間、賃借人は、いくらの金額を支払えば足りるのでしょうか。

  （１）賃料増額請求の場合
  　賃料増額請求の場合、賃借人が賃貸人から求められた増額分よりも少ない額を賃料として支払っていた場合には、万一、賃貸人の請求どおりの額が適正賃料であると確定した場合、増額の効果は意思表示の到達の時期にさかのぼるのですから、その間、賃料の一部不払いをしていることになりかねません。これでは賃借人の地位が不安定になってしまいます。そこで、借地借家法32条２項は、賃料増額請求がなされた場合は、その相手方である賃借人が相当と考える額を支払えば足り、後に適正賃料額が確定した場合には、その差額に年１割の利息を付して精算すれば足りるものと定めています。賃借人が相当と考える額とは、従前賃料の額と考えられます。

  （２）賃料減額請求の場合
  　賃料減額請求の場合にも、増額請求と同様に考えて、賃料減額請求を行った賃借人が相当と考える額を支払えばよいと考える方もいますが、これは誤りですので注意する必要があります。借地借家法32条３項は、賃料減額請求の場合には、その相手方である賃貸人が相当と考える賃料を支払わなければならないと定めています。減額請求の場合に賃貸人が相当と考える額とは従前賃料の額と考えられます。賃借人は従前賃料を支払っておいて、後日に適正賃料額が確定した場合は、賃貸人が結果的に過払いを受けた金額に年１割の利息を付して返還すること
  になります。