法律・税務・賃貸Q&A

賃料減額請求後の賃借人の支払額

弁護士 江口 正夫
海谷・江口・池田法律事務所

質問

 弊社の賃貸アパートの周辺土地は値上がり傾向にありますが、借家人から、「家賃が周辺相場に比べて高いため、従来の家賃
11万円から8万5,000円への減額請求をする。この通知後は新賃料額が合意されるまで借家人の相当と考える8万5,000円を支払う」という内容証明郵便が届きました。経済情勢が上向きであっても、このような減額請求は認められるのでしょうか。また、減額請求があった場合、「賃借人が相当と考える賃料を支払う」と言えば、賃貸人は受け取らざるを得ないのでしょうか。

月刊不動産2019年02月号掲載
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回答

1.賃料の増減額請求権の法的根拠と要件

民法は賃料の増減額請求権については定めていませんが、借地借家法にその定めがなされています。借地における地代の増減額請求は借地借家法11条に、借家における家賃の増減額請求は同法32条に規定されています。借地も借家も規定の内容は類似していますが、例えば借家に関する賃料増減額請求の要件は次のように定められています。

 借地借家法では、「契約の条件にかかわらず」と規定されていますので、借地借家法32条はいわゆる強行規定と解されています。
 借地借家法では、土地・建物の公租公課の増減や土地・建物の価額の変動その他の経済情勢の変動とともに、「又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」を賃料増減額請求権の法定要因としています。賃料増減額調停や裁判例では、公租公課の増加や価額が上昇しているとはいえない場合でも、賃料が近傍同種の建物の賃料に比較して著しく低額である等の事情がある場合には、賃料の増額が認められるケースもあります。

借地借家法32条1項
 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2.賃料増減の効果の発生時期

 借地借家法32条に基づく賃料の増減額請求は、増減の意思表示(通常、配達証明付内容証明郵便で行う)が相手方に到達した時点(配達証明に記載された日付)で効果が発生すると解されています。ただし、増減額請求をした者が求めた金額どおりに増減されているとは限りません。増減の意思表示が相手方に到達した時点で「適正な賃料額」に増減されていると考えられています。
 それでは、適正な賃料額とはどのようにして確認するかといえば、3つの方法
によることになります。1つ目は、当事者間の協議です。改定賃料について賃貸人と賃借人との協議により合意すれば、賃料増減額の意思表示が到達した時点にさかのぼって賃料が改定されたことになります。2つ目は、賃料増減額の調停の申し立てを行い、調停が成立すれば、賃料増減額の意思表示が到達した時点に遡って調停で合意された賃料額に改定されたことになります。3つ目は賃料増減額請求訴訟の判決です。賃料増減額の意思表示が到達した時点にさかのぼって判決で認められた額に賃料が改定されたものと扱われます。

3.適正賃料額の確定までの間に支払うべき賃料額

 それでは、賃料増減を求める意思表示が到達した後、適正賃料額が確定するまでの間、賃借人は、いくらの金額を支払えば足りるのでしょうか。

(1)賃料増額請求の場合
 賃料増額請求の場合、賃借人が賃貸人から求められた増額分よりも少ない額を賃料として支払っていた場合には、万一、賃貸人の請求どおりの額が適正賃料であると確定した場合、増額の効果は意思表示の到達の時期にさかのぼるのですから、その間、賃料の一部不払いをしていることになりかねません。これでは賃借人の地位が不安定になってしまいます。そこで、借地借家法32条2項は、賃料増額請求がなされた場合は、その相手方である賃借人が相当と考える額を支払えば足り、後に適正賃料額が確定した場合には、その差額に年1割の利息を付して精算すれば足りるものと定めています。賃借人が相当と考える額とは、従前賃料の額と考えられます。

(2)賃料減額請求の場合
 賃料減額請求の場合にも、増額請求と同様に考えて、賃料減額請求を行った賃借人が相当と考える額を支払えばよいと考える方もいますが、これは誤りですので注意する必要があります。借地借家法32条3項は、賃料減額請求の場合には、その相手方である賃貸人が相当と考える賃料を支払わなければならないと定めています。減額請求の場合に賃貸人が相当と考える額とは従前賃料の額と考えられます。賃借人は従前賃料を支払っておいて、後日に適正賃料額が確定した場合は、賃貸人が結果的に過払いを受けた金額に年1割の利息を付して返還すること
になります。

今回のポイント

●賃料の改定は、必ずしも経済情勢に基づく賃料指数等をもとにしたスライド賃料のみを基準に判断されるものではないと解され、不相当であると判断される場合には賃料増減額請求権が認められる可能性がないとはいえない。
●賃料増減額請求の効果は、その意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずるが、適正賃料は、①当事者間の協議、②賃料増減額調停、③賃料増減額訴訟のいずれかの方法で確定することになる。
●適正賃料の確定までの間、増額請求時の賃借人が支払うべき賃料額は、賃借人が考える相当額を支払えば足りる。
●減額請求時には、賃貸人が相当と考える賃料額を支払わなければならず、賃借人がこれを下回る賃料額しか支払わない場合には、債務の一部不履行と判断される。

※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

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