借主の死亡とその後の賃貸借関係

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• １　借主の死亡と賃貸借契約の帰趨

  　他人の所有する建物を使用収益する形態としては、①使用貸借契約に基づくものと、②賃貸借契約に基づくものとがあります。

  　建物の使用貸借契約は、他人の所有する建物を無償で使用収益するものですが、「使用貸借は借主の死亡によって、その効力を失う」（民法599条）と定められており、借主が死亡すれば原則として使用貸借関係は終了するものとされています。

  　これに対し、賃貸借契約の場合には、賃料という対価を支払って使用収益の権利を確保しているのですから、借主が死亡しても終了せず、賃借人たる地位は相続の対象となります。したがって、賃借人が死亡した場合に、相続人が遠方に居住しているからといって、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。ただし、遠方に居住する相続人がいずれも当該借家を使用する必要性がなく、賃貸借契約関係の存続を希望しない場合は、貸主と借主の相続人との間で賃貸借契約を解約して終了させるということはあり得ます。賃貸借契約を相続人との間で解約する場合には、以下に述べる相続後の法律関係に留意して行う必要があります。

  ２　借主の死亡による賃貸借契約の承継

  　「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」（民法896条) とされています。相続人が遠方に居住していても、借主が死亡したその時から賃貸借契約を相続により承継していることになります。さらに、相続人が複数いるときには、「相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。」(民法898条) とされていますので、借家権は相続人が準共有（所有権以外の財産権を共同で保有する場合は『準共有』といいます）していることになり、その持分割合については、「各共同相続人はその相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。」（民法899条) とされています。

  (1) 相続人に対する賃料債権の請求

  　①相続開始前に発生していた賃料支払債務

  　借主が死亡する前にすでに発生していた賃料債務で未払いのものがあった場合には、具体的な金銭債務として既に発生していた債務を相続人が承継することになります。最高裁の判例では、一般の金銭債務は、法律上当然に分割され、各共同相続人がその相続分に応じてこれを承継するものとされています。したがって、相続開始前に発生していた賃料支払債務については、借主の相続人全員が各自の相続分に応じて分割して負担することになります。

  　②相続開始後に発生する賃料支払債務

  　借主の相続開始後に発生する賃料支払債務は、相続後の遺産分割協議により特定の相続人がアパートの貸室賃貸借契約を相続することが決定されるまでの間は相続人全員が、各自の相続分の割合に応じて承継しています。

  　ただし、相続開始前に既に発生していた賃料支払債務とは扱いが異なりますので注意が必要です。相続開始後に発生する賃料支払債務も金銭債務ではありますが、この債務は相続人らの当該アパートの貸室についての使用収益の対価としての性質をもつものです。賃貸人の貸室を相続人らに使用収益させる債務は、共同不可分の性質を持つものですから (相続人各自に分割して使用収益させる債務ではありません。）、その対価である賃料支払債務も性質上不可分となり、不可分債務となります。
  判例は、数人が共同して賃借人たる地位にある場合には、賃料債務は、反対の事情がない限り、不可分債務であるとしています (大判大正11年11月24日) 。不可分債務の場合には連帯債務の規定が準用されますので、相続人全員は賃料支払債務については連帯して支払う義務を負うことになります。その結果、賃貸人は、共同相続人の１人に対して、賃料の全額を請求できることになります。

  (2) 賃貸借契約の解約

  　賃借人の地位が共同相続されたことにより、複数の賃借人がいる場合には、賃貸借契約の解除若しくは解約の意思表示は、原則として、共同相続人全員に対してしなければならないものとされています（最判昭和36年12月22日) 。

  　したがって、借主が死亡した場合には、賃貸人は、借主の相続人全員を相手とする必要がありますので、この点を銘記しておく必要があります。