賃貸相談

月刊不動産2014年10月号掲載

不法占拠者による賃料供託と供託金受領の可否

弁護士 江口 正夫(海谷・江口法律事務所)


Q

当社の貸ビルの一室を不法占拠している者に対し、明渡を請求したところ、「家賃を払うので使用を認めてほしい」と言われ、拒否すると家賃を供託してきました。供託金を受領してもかまわないでしょうか。

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

  • 1. 賃貸建物の不法占拠の法律関係

    テナントに賃貸中の貸ビルの一室を賃借人ではない第三者が不法占拠しているというのは、例えば、本来の賃借人が賃借権を賃貸人に無断で第三者に譲渡してしまい、賃借人の行方が不明になったような場合に見られる現象です。

    この場合、賃貸人であるオーナーと現在賃貸建物の一室を占拠している第三者との間には何も契約関係はありませんので、オーナーは、当該第三者に対し、建物明渡請求権と、家賃相当額の損害賠償請求権を有することになります。

    (1)不法占拠者に対する明渡請求権

    前賃借人が賃貸人に無断で賃貸建物の借家権を譲渡した場合には、民法第612条1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定め、同条2項は「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定めています。

    この民法の規定によれば、賃借人がその賃借権を無断譲渡した場合は、賃貸人は、無断譲渡が信頼関係を破壊しない特段の事情のない限り、原則として、賃貸借契約の解除ができることは明らかです。したがって、賃貸人が前賃借人の無断譲渡を理由に前賃借人との間の建物賃貸借契約を解除した場合に、賃貸人が不法占拠者に対し当該建物の明渡請求権を有することも明らかですが、もともと賃借人は賃貸人の承諾を得ていなければ賃借権を譲渡することは認められていないのですから、最高裁の判例では、「賃借権の譲渡又は賃借物の転貸を承諾しない賃貸人は、前賃借人との間の賃貸借契約を解除しない場合でも、賃借権の譲受人又は転借人に対して明渡を請求することができる。」と解されています(最判昭和26年5月31日)。

    (2)不法占拠者に対する賃料相当額損害金の請求権

    また、賃貸借契約が解除されることにより、賃貸人は本来請求できていたはずの前賃借人に対する賃料が請求できなくなりますから、不法占拠者に対し、賃料相当額を損害賠償として請求できることは異論がありませんが、最高裁は、賃借権の無断譲渡がなされた場合には、「賃貸借契約が解除されていない場合でも、賃貸人は、賃借人から賃料の支払いを受けた等の特段の事情のない限り、賃借権の無断譲受人たる目的物の占有者に対し、賃料相当の損害賠償の請求をすることができる。」(最判昭和41年10月21日)との判断を示しています。

    2.賃料相当額の損害賠償と賃料の供託

    賃借権の無断譲渡がなされた場合の法律関係は上記のとおりですが、相手方は賃貸人の承諾があったと述べて賃借権があると主張することもあり得ます。相手方から賃借権を主張され、賃料の授受につき争っている間に、事情によっては、賃料の供託がなされる場合もあり得ます。

    この場合に、賃貸人としては、賃料相当額の損害金を請求する権利はあるのですが、だからといって、不法占拠者のした供託金を何の留保もなく受け取ると、相手方の建物の占有使用に対し、その対価としての賃料を受け取ったことになりますから、両者の間に当該建物賃貸借契約が成立したものとみなされてしまう危険が生じます。この問題は、賃料の増額請求をした場合に、賃借人が従前賃料を供託した場合の法律関係に類似しています。
    賃借人が供託した従前賃料を無条件に受け取ると、賃料額については、賃借人の供託した従前賃料額で合意したものと判断される危険があります。そこで、賃貸人としては、そのような場合には、賃料増額請求の場合には、供託金の還付請求書に「供託を受諾。但し、賃料の一部弁済として受領する旨の留保をする。」等の記載をして受け取るか、あるいは実際の実務の場面において行われている方法ですが、賃貸人が、賃借人に対し、内容証明郵便でその旨の留保を通知するということが行われています。
    裁判例には、建物の不法占拠者に対する建物明渡請求訴訟の係属中に、相手方である不法占拠者が賃料として供託していた金銭を、建物所有者が「使用損害金として受領する」旨を通知して供託金の還付を受けた場合には、当事者間で当該建物の賃貸借契約が締結されたとは認められないとしたものがあります。供託金の還付を受ける場合にはこの点に留意する必要があります。

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