排除された業者の損害賠償請求

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• 　Ｐ社に対し、損害賠償を請求することが可能です。類似の事案において、不法行為責任を認めた裁判例が公表されています（横浜地裁平成18年２月１日判決、以下「横浜判決」といいます）。

  　横浜判決の事案は次のとおりです。

  　Ｘ社が買い側、Ｙ社が売り側の業者です。Ｘ社が購入希望者Ｚに物件を紹介し、案内をしました。Ｚは物件を気に入って、Ｘ社に対し購入意思を伝え、申込書を提出、Ｘ社とＹ社との間では契約内容も詰められました。ところがＸ社の担当者の対応に不満のあったＺは、Ｘ社を取引から排除しようと考え、Ｙ社に対して仲介を依頼するとともに、Ｘ社に対しては、物件購入を見合わせたいと伝えました。その後、Ｙ社だけの仲介により、売買が成立しています。

  　裁判所は「Ｙ社は、Ｘ社が依頼者と媒介契約を締結して物件の売買契約を仲介している事情を十分知り得たのに、重大な過失により、Ｘ社に事情を確認することなく、Ｚと媒介契約を締結して自己の媒介により物件の売買契約を成立させた結果、Ｘ社の仲介を途中で挫折させ、Ｘ社のＺに対する仲介報酬請求権を侵害したというべきであり、Ｙ社の行為は、自由競争の範囲を大幅に逸脱し、取引上の信義則に著しく反するものであって、Ｘ社に対する不法行為を構成する」と判断し、Ｘ社のＹ社に対する損害賠償請求を肯定しました。

  　また横浜判決では、Ｘ社のＺに対する報酬請求も認められています。すなわち民法130条には、「条件が成就することによって不利益を受ける当事者が、故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる」とされているところ、「Ｘ社の仲介活動によりまもなく売買契約が成立する状態になったにもかかわらず、Ｘ社を排除してＹ社の仲介により物件の売買契約を成立させたということができ、故意にＸ社の仲介による物件の売買契約の成立を妨げたものであるから、民法130条により媒介契約上の報酬支払義務を負うというべきである」とされました。

  　報酬金額については、「Ｙ社とＺとの間で締結された媒介契約の報酬が112万7,700円（売買価格の３パーセントに６万円を加えた金額）とされていること、ＺがＸ社に対し物件の売買契約を見合わせる旨伝えたのが平成16年１月31日であり、その翌日にＸ社とＹ社との間で詰めたのと同内容の売買契約がＺと売主との間で締結されていることを考慮すると、Ｘ社の仲介行為に見合う相当な額は、Ｙ社の媒介契約の報酬と同額の112万7,700円とするのが相当である」とされました。

  　ところで宅建業法上、業者は、宅地建物の売買の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、定められた事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならないと定められている（業法34条の２第１項）にもかかわらず、Ｘ社は、Ｚとの媒介契約書面を作成、交付していませんでした。

  　裁判でもこの点が問題となり、Ｘ社が媒介契約書を作成しておらず、宅建業法の規定に違反していることから、クリーンハンズの原則又は権利濫用の法理により、仲介報酬を請求することはできないと主張されましたが、判決では「不動産の媒介契約自体は口頭でも成立し得ることは明らかであり、媒介契約書の作成がないことの一事をもって、仲介報酬を請求することができないということはない」とされ、業法違反があっても、媒介報酬請求は否定されませんでした。

  　もっとも、業者が業法に違反してはならないことはもちろんです。

  　国土交通省の作成した「宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準」（監督処分基準）によれば、業法34条の２第１項の規定に違反して、媒介契約の締結時に書面を交付しなかった場合には、原則として、７日間の業務停止の行政処分を受けることになります。

  　業者が買い側の依頼を受ける場合における媒介契約書面の作成義務は、業法の中でも、必ずしも法令遵守の意識が高くないところです。この機会に、媒介契約書面の作成が業者の義務であることを、今一度見直していただきたいと思います。