法律相談
月刊不動産2002年5月号掲載
第三者に賃貸中の建物の売買の話があります。
弁護士 草薙 一郎()
Q
第三者に賃貸中の建物の売買の話があります。相談を受けているのは買主予定者なのですが、賃貸物件の売買に関しての注意すべき点を教えて下さい。
A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。
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【A】
買主予定者は賃貸中の物件を購入したあとも賃貸借契約を継続させる考えなのでしょうか。
もし、そうであるのなら、賃貸借契約書の貸主の変更をまず考えるべきでしょう。
この場合、建物の所有名義が変更された旨を示す登記簿謄本などを借主に提示して、貸主の地位が変更されたことを明確にし、そのうえで、貸主欄に変更を加えるか、あるいは、別紙で変更した旨を記載した文書を添付して下さい。【Q】
その他にはどうでしょうか。【A】
敷金関係を買主予定者としては確認をする必要があります。
御存知のとおり、建物の売買契約があっても賃借権に対抗力があるときは、旧貸主との間で授受されていた敷金関係は、新貸主に承継されます。つまり、新所有者である新貸主は敷金返還義務を原則として承継するわけです。
したがって、賃貸中の物件の売買にあっては、買主がいくらの敷金返還義務を承継することになるのかを、売買当事者間で明確にしておく必要があります。
なお、建物の登記簿謄本で抵当権などの設定の有無を確認しておくことは当たり前のことです。【Q】
その他に何かありますか。【A】
登記簿謄本で建物の権利関係を確認すると述べましたが、実は登記簿謄本に記載されない大事なことがあります。
それは、賃料債権が差押えを受けているか否かという点です。【Q】
どういうことですか。【A】
例えばAがBに建物を貸していて、そのA所有建物をCが購入したとします。前述のとおり、AB間の建物賃貸借契約はCB間に移転し、以後、CはBに家賃の支払いを求めることになります。
ところが、Aが建物をCに売却する前に、Aの債権者Dによって、AがBに対して有する賃料債権を差押えられていたとします。
この場合、Bは貸主となったCに家賃を支払うのか、それとも差押えをしたDに対して支払うのかという問題です。
CとしてはBからの家賃が入ることを考えてA所有建物を購入したのですから、家賃の帰属は大問題です。【Q】
Dの差押えがあるか否かは登記されないのでしょうか。【A】
登記されません。
Dの差押えですので、Dは裁判所から債権差押命令を得たことになります。
この差押命令ですが、Dに裁判所から送達されますが、その他、差押えられたAのほか、家賃を支払う借主Bにも裁判所から送達されます。
しかし、これ以外の人には差押えがあった旨の文書は本件では送達されません。
したがって、Cとしては登記簿謄本を見ても家賃の差押えの有無はわかりません。
そして、最高裁判所は前述のケースで、差押えの効力が生じたあとに貸主たる地位を取得しても、差押え債権者に対抗できないとし、本件ではDに賃料請求権は帰属するとしています(但し、差押えなので差押債権額の範囲内で賃料債権が帰属するだけです)。
そうなると、賃貸物件の売買にあっては、賃料債権の差押えの有無を貸主あるいは借主に尋ねて確認する作業が必要ということになります。貸主には不利なことなので、借主に尋ねた方が妥当でしょう。