賃貸相談

月刊不動産2008年12月号掲載

家賃の改定と借家人の供託

弁護士 江口 正夫(海谷・江口法律事務所)


Q

近隣相場に比べて余りに家賃が低額なので、値上げを請求したところ、借家人が賃料を供託すると言ってきました。供託されると、どのような事態になるのでしょうか。

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

  • 1.供託制度

     家賃の増額請求をした場合に、借家人がその増額は高額すぎると主張して拒否することが少なくありません。この場合は、借家人としては、従来どおりの賃料しか支払う義務はないと主張し、従来と同額の賃料を支払おうとしますが、賃貸人としては、増額請求をしている以上は、従来と同額の賃料を持参されても、それを賃料と認めて受け取ることもできません。

     借家人は、従来と同額の賃料では賃貸人に受領してもらえませんし、かといって増額された額を支払えば増額を認めたものとみなされる可能性がありますので、それもできません。賃貸人から従前と同額の賃料の受取りを
    拒否されたからといって、その後の賃料支払義務がなくなるというわけでもありません。

     そこで、このような場合に「供託」という制度が認められています。民法は、「債権者(賃貸人)が弁済の受領(家賃の受取り)を拒み、又はこれを受領することができないときは、弁済者(借家人)は、債権者のために弁済の目的物(家賃)を供託して、その債務を免れることができる」と定めています。

    (1) 供託の要件

     供託は、「債権者が弁済の受領を拒んだ場合」か、「弁済を受領することができないとき」に行うことができます。「弁済の受領を拒んだ場合」とは、実際に家賃を持参したのに賃貸人が受取りを拒否したという場合をいいます。したがって、借家人が賃貸人の意向を確認することもなく、「受取りを拒否された」ことを理由に家賃を供託することは、事実とは異なりますから、供託が無効であると判断される場合があり得ます。もっとも、家賃の改定の場合には、増額請求をしている賃貸人が従前と同額の家賃を受領しないことは明らかです。判例では、例題的に賃貸人の拒絶の態度が極めて強く、たとえ借家人が口頭で家賃の支払を提供しても受領しないであろうことが明らかな場合には、口頭での家賃の支払を提供しなくとも供託をすることができるとしています。

    (2) 供託の方法

     供託は、「賃料を支払う場所」を管轄する法務局で行うことになります。「賃料を支払う場所」は、賃貸借契約書にどのように書かれているかによって異なります。例えば、賃料は賃貸人方に持参して支払うとされていれ
    ば、賃貸人の住所地を管轄する法務局で供託することになります。

    2.供託の効果

     供託をすると、弁済をしたのと同様に債務が消滅したことになります。賃料を供託すると、通常の場合には、賃料を支払ったのと同様の効果を生じ、供託以降は遅延損害金を生じることがありません。

     ただし、賃料の値上げの請求をしている場合は、借家人は、値上げ後の額ではなく、値上げ前の賃料額を供託しますので、賃料支払債務が消滅するとは限りません。後日に賃料増額の調停又は裁判により増額が認められれ
    ば、調停や裁判で認められた賃料額と借家人が供託した金額との差額に年1割の利息をつけて支払わなければならないものとされています。その意味では、従前の賃料額を供託しても、その差額を支払う義務は残りますが、借家人は従前賃料額さえ供託していれば、債務不履行責任を問われないという点に供託の意義があります。

    3.供託金の還付

     賃料を供託された場合には、賃貸人はいつでも供託された金銭を引き下ろすことができます。ただし、賃料増額の請求をしている場合には、賃貸人が借家人に対して何らの通知もすることなく供託金の還付を受けると、賃
    料の増額を撤回して供託された金額を賃料として認めたものとみなされるおそれがあります。

     このため、賃貸人は、供託された賃料の還付を受けることなく、何年も手を付けないままという事例も少なくありません。

     しかし、経済事情が大幅に変動したり、物価指数等の変動が著しい場合には、供託金をそのままにしておくことは、賃貸人が損失を被る場合もあり得ます。このような場合には、賃貸人は、借家人に対し、供託された賃料
    は、増額した賃料の一部として還付を受ける旨を、配達証明付内容証明郵便等で通知した上で、供託金の還付を受けることになります。

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