税務相談

月刊不動産2005年4月号掲載

前払賃料の定期借地権やその底地を譲渡した時

代表社員 税理士 玉越 賢治(税理士法人 タクトコンサルティング)


Q

前回、定期借地権設定時に授受される一時金について、前払賃料として取り扱う場合の説明を受けましたが、前払賃料方式を採用した場合における譲渡時の取扱いを教えてください。

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

  • 前払賃料方式を採用した場合において、その契約期間中に定期借地権又はその底地を転売する際の取扱いは、次のようになります。

    1. 定期借地権の契約期間中に借地人が定期借地権を譲渡した場合

    (1) 定期借地権譲渡契約の方法
     定期借地権の譲渡契約については次の方法が考えられています。
    A. 前払賃料のうち未経過分の返還債権を直接引き継ぐ場合
    (a) 新借地人が前払賃料未経過分相当額を旧借地人に支払う方法
      新借地人が旧借地人に定期借地権の譲渡対価を別途支払う場合もあります。

    (b) 前払賃料未経過分相当額を含めて定期借地権の売買価額を設定する方法
      売買価額―前払賃料未経過分相当額=定期借地権の譲渡対価となります。
    B. 前払賃料のうち未経過分の返還債権を新借地人が直接引き継がない場合
    旧借地人が土地所有者から前払賃料未経過分の返 還を受け、新借地人が土地所有者との間で契約期間 の残期間を前提とした新契約を締結して前払賃料を 支払う方法です。なお、新借地人が旧借地人に定期 借地権譲渡の対価を別途支払う場合もあります。

    (2) 法人税・所得税の取扱い
     A (a)では、旧借地人は定期借地権の譲渡対価(土地の上に存する権利の譲渡対価)を益金又は譲渡所得の総収入金額に算入します。新借地人は前払賃料未経過分相当額を前払費用とし、定期借地権の譲渡対価を定期借地権として資産計上します。

     A (b)では、旧借地人は売買価額から前払賃料未経過分相当額を控除した残額(定期借地権の譲渡対価)を益金又は譲渡所得の総収入金額に算入します。新借地人は、売買代金のうち、前払賃料未経過分相当額を前払費用とし、残額を定期借地権として資産計上します。

     Bでは、旧借地人は定期借地権の譲渡対価を益金又は譲渡所得の総収入金額に算入します。新借地人は土地所有者に支払った前払賃料未経過分相当額を前払費用とし、旧借地人に支払った定期借地権の譲渡対価を定期借地権として資産計上します。旧借地人が土地所有者から受領する前払賃料未経過分は、前払費用の返却として取扱います。

    (3) 消費税の取扱い
     A (a)及び(b)の場合に、旧借地人が新借地人から受け取る前払賃料未経過分相当額は、旧借地人が土地所有者に対して有する金銭債権の譲渡に該当します。したがって、旧借地人が課税事業者である場合には、仕入税額控除の計算に当たって、受領した前払賃料未経過分相当額は非課税売上高に含めて課税売上割合を計算することになります。 また、定期借地権の譲渡対価はA (a)、A (b)及びBのいずれにおいても、非課税売上高に算入します。なお、課税売上割合は

     

    で計算します。

    2. 定期借地権の契約期間中に土地所有者が定期借地権の底地を譲渡した場合

     土地取得者は前受賃料未経過分相当額の債務を土地譲渡者から引き継ぎます。
      1. (1) A.に対応して次の方法が考えられています。

     (1) 土地譲渡の譲渡対価の授受と前受賃料未経過分債務の授受を別個に行う方法

       土地譲渡者は土地取得者に前受賃料返還債務相当額を支払い、土地取得者は土地譲渡
       者に土地譲渡の対価をそれぞれ支払う方法です。

     (2) 前受賃料返還債務を含めて土地売買価額を設定する方法

       前受賃料未経過分債務相当額の授受は行わず、その金額を含めて土地譲渡対価の授受
       を行う方法です。

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