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6.賃貸借契約を結ぶ 6-3 原状回復の取り決めについて
退去時の原状回復に関してはトラブルが多いため、
契約締結前に、原状回復にかかわる契約内容をしっかり確認するようにしましょう。
POINT 1:原状回復の基本的な考え方
国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」）では原状回復を以下のように定義しています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反※、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。
なお、ガイドラインでは、建物の損耗等の復旧にかかる負担を分かりやすくするために、損耗等を以下の3種類に区分しています。
(1)建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。時間が経つに連れて自然に劣化、損耗するもので、一般には経年変化といわれます。
(2)借りた人の通常の使用によって生ずる損耗等。通常損耗といわれます。
(3)借りた人の故意・過失、善管注意義務違反※、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等。
※善管注意義務
借り主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借り主の責任とされる可能性があります。
ガイドラインでは（3）の損耗のみを借り主が負担すべきとしています。例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、（1）（2）の経年変化及び通常使用による損耗等の修理ですから、貸主が負担すべきこととなります。
また、このほかに、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など、借り主とは無関係な第三者がもたらした損耗等については、借り主が負担すべきではないとしています。
POINT 2:トラブル回避のための注意事項
トラブル回避のため、以下の点に注意をしましょう。
注意点1 入居時の物件確認の徹底
原状回復をめぐるトラブルの大きな原因として、入居時の物件確認が不十分であることが挙げられます。特に賃貸借の期間が長期に及ぶ場合には、時間の経過に伴って、入居時の状況や損耗の程度などがあいまいになるため、退去時の責任の所在等がはっきりしなくなることが考えられます。そのため、入居時に、室内の現況、損耗等などを記録に残して、貸主、借り主双方で確認をしておくことがトラブル回避のためには有効でしょう。
注意点2 契約内容の確認の徹底
契約時には、ガイドラインに沿って原状回復義務の範囲を定めるようにしましょう。なお、国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、通常の使用に伴う損耗等については、借り主が原状回復義務を負わないことを明らかにしています。
＜東京都の賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明＞
東京都では、平成16年10月1日より、賃貸住宅紛争防止条例を施行し、契約時に原状回復に関する説明を行い、書面を交付することを、賃貸借の媒介または代理を行う宅地建物取引業者に義務づけています。対象となるのは、東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用は対象外）で、都内の物件を扱う場合は、都外の宅地建物取引業者も説明が義務づけられます。説明される内容は以下の通りです。
- 東京都賃貸住宅紛争防止条例に基づいて説明される内容
- 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
- 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
- 賃貸借契約の中で、借り主の負担としている具体的な事項
- 修繕及び維持管理等に関する連絡先
東京都の賃貸住宅紛争防止条例を見るには、
東京都都市整備局ホームページから、住宅政策推進 >>不動産取引内の「賃貸住宅紛争防止条例 」を選択
＜首都圏におけるガイドライン遵守などの呼びかけ＞
首都圏では、神奈川県、埼玉県、千葉県の3県で、宅地建物取引業者に対して、ガイドラインの遵守や国土交通省の賃貸住宅標準契約書の活用を呼びかけています。
なお、ガイドラインでは、借り主に原状回復にかかわる特別の負担を課す特約の要件を以下のように定めています。これらの要件を満たさない場合には、特約が無効となる可能性もあるとしています。
(1)特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
(2)賃借人が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
(3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
コラム 借主負担DIYの賃貸借も可能に
通常の賃貸事業のように費用をかけて修繕や入居者募集を行うことは難しいけれど、現状のままであれば貸してもいいという空き家等の所有者のニーズと、自分の好みの模様替えを行って生活を営みたいという入居者のニーズが一致する事例もあることなどから、国土交通省では、柔軟な賃貸借契約によって個人住宅を活用するためのガイドラインの整備を行いました。
このガイドラインでは、貸主が現状のまま、または一部のみ修繕した状態で低額で賃貸し、借主が自費で修繕やDIYを行う「借主負担DIY」の指針を新たに策定しています。借主負担DIYの賃貸借契約の場合は、DIYを施した部分については退去時の原状回復義務を免除させる仕組みになっています。
借主負担DIY賃貸借については、「国土交通省・最新の動きvol.67」を参照
ご注意事項
1.不動産基礎知識は、住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、
断定的な判断材料等を提供するものではありません。
2.したがって、実際の取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めて
いただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。
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