START UP 開業を目指す方へ

• 個人経営の場合

  【メリット】

  開業時の経費があまりかからず、税務署への届出のみで始められ手間も最小限。従業員の給与と諸経費を引いた残りが自分の収入になります。

  【デメリット】

  取引時の信用は低く、銀行からの融資に制限がかけられることも。万が一倒産した時は、個人の財産が債務の対象になりハイリスクです。

• 法人経営の場合

  【メリット】

  社会的な信用が高く、銀行などの取引での制限は少ない。倒産時の責任も出資の範囲内。個人の累進課税に比べ税率が低く、事業が発展した場合は法人経営の方が有利です。

  【デメリット】

  開業時に認証手数料やその他諸経費が必要。登記申請手続きや、法人として人を雇う場合の社会保険への加入など、手間がかかります。

• 賃貸仲介業

  アパートやマンション、事務所、店舗などの賃貸物件をお客様に紹介します。賃貸借契約が成立した際に支払われる仲介手数料が報酬。1件あたりは少ないですが、ニーズが多く客層も広いため比較的安定しやすいです。

• 売買仲介業

  アパートやマンション、事務所、店舗などの売買物件をお客様に紹介します。売買契約が成立した際に支払われる仲介手数料が報酬です。1件あたりは高いですが、毎月何件もの契約を成立させるのは難しいかもしれません。

• 賃貸管理業

  入居者の斡旋から家賃の集金、駐車場などの物件管理まで、業務内容は多岐に渡ります。入居者の家賃滞納時や空室時の家賃保証、入居者間のトラブル対応などリスクも。大家さんが兼務していることもあります。

• 不動産コンサルティング業

  土地や建物を分析し、不動産の持ち主に運用方法を提案します。営業能力次第で億単位の物件を扱うことも。平均年収は600万円前後と高収入のため人気ですが、長く続けるにはノウハウと経験が不可欠です。

• 不動産デベロッパー

  物件を建築販売する業務形態です。日本では一般的に建設業者やゼネコンと呼ばれます。土地の仕入れや建設費用などで膨大なコストがかかり、建設業の免許も必要なため、個人や小規模の会社は少ないです。

• その他の形態

  所有者から一括して物件を借り上げ賃貸経営するサブリースや、老朽化した物件を買い取り改修し新たに賃貸や売買物件として扱うリフォーム・リノベーションなど、消費者ニーズの多様化に合わせた形態も。

想定プロフィール

• 【常勤者】

  1名（開業者のみ）

• 【事務所】

  賃貸物件

• 【宅地建物取引士】

  開業者が取得済み

※項目はあくまで一例です。開業形態により必要な項目が変わる場合もあるのでご注意ください。

• 供託は「義務」

  営業保証金の供託は、宅地建物取引業法により義務付けられています。これは消費者保護の観点から。相手方が損失を受けた場合、弁済するためです（弁済額の上限は営業保証金相当額となります）。

• 事務所の数だけ必要

  複数の支店がある場合、本店で1000万円、支店ごとに500万円の供託金が必要です。ただし、協会に加入した場合は本店で60万円、支店ごとに30万円の弁済業務保証金分担金を納付すれば免除になります。

• 手続きは3ヶ月以内

  免許年月日から3ヶ月以内に供託手続きをし、免許庁への届出を完了しないと、免許が取り消されてしまう場合があります。ご注意ください。

• 戸建ての住宅の一部を事務所にする

  一般の戸建て住宅の場合、都道府県庁の窓口へ事前に相談すれば事務所として利用することも可能です。ただし、生活空間と事務所はしっかり区別する必要があります。事務所専用の出入り口があること、壁などで間仕切りされた独立スペースであること、事務所の用途だけに使用する個室として、接客用の机や椅子を用意します。

• テナントに入居し開業する

  「自宅とは別にしたいが、店舗を用意する資金がない」という方は、オフィスビルにテナントとして入居することも可能です。自宅開業と同様、所定窓口への事前相談が必要です。条件は、他法人とは別の事務所専用の出入り口があること、高さ180㎝以上の固定されたパーテーションなどで他法人との間が間仕切りされていることがあげられます。

• 最低資本金制度の撤廃

  1000万円必要だった株式会社の資本金が廃止に。「資本金1円」でも株式会社設立が可能です。

• 取締役・監査役の制限撤廃

  最低限必要だった取締役3名・監査役1名が、取締役1名からに変更。

• 有限会社の廃止

  「株式会社」「合資会社」「合同会社（LLC）」「合名会社」から選択する。

• 類似商号規制の廃止

  自社の商号を決める際に、同一市区町村内で類似他社を調査する手間が不要に。

• 出資払込金保管証明の制度の撤廃

  資本金に関する、金融機関からの保管証明書の発行が不要に。発起人個人の残高証明などで代用可能です（ただし発起人設立の場合）。

また、これら税金関連の届出に加えて、労働保険や社会保険など保険関係の届出も必要となります。保険関係の届出先は、労働基準監督署、社会保険事務所、ハローワークとなります。詳しくは各機関へお問い合わせください。

• 宅地建物取引士とは

  不動産の取引に関する実務および法律上の専門知識を持ち、公正な取引が行われるようチェックする国家資格者です。宅地建物取引士の試験に合格し、かつ「実務経験が2年以上」または「実務講習」を修了した人が、宅地建物取引士として登録できます。

• 宅地建物取引士の業務

  物件の借主・買主に対して、契約締結の前に行う重要事項の説明※は口頭だけでなく、必ず文書に記載して相手方に交付しなければなりません。その記名・押印、また契約内容記載書面への記名・押印は、専門知識のある宅地建物取引士の「独占業務」となっています。
  ※重要事項とは、電気・ガス・水道などのインフラ設備や売買代金のローン条件など、借主・買主側が事前に知っておくべき情報です。

• 宅地建物取引士になる

  開業にあたり、独学で宅地建物取引士の資格を取る方も多いようです。資格取得までの流れや注意点をご紹介します。

• 宅地建物取引士を「使える資格」にする

  宅地建物取引士として不動産業の実務に携わるには、2年以上の実務経験が必要です。もしくは、登録実務講習の受講でも代用可能です。講習を修了することで、2年以上の実務経験者と同等の能力を有すると認められ、実務経験が免除になります。

講習を受講できる機関は、下記よりご確認ください。

国土交通省
「宅地建物取引士の登録について」

• 業務従事者5人につき1人以上の設置が義務

  業務従事者とは従業員、役員、開業者自身など常勤するすべての人を含み、本店、支店がある場合はそれぞれに宅地建物取引士の設置が法律で義務付けられています。支店のみで不動産業を始める場合でも、本・支店ともに設置が必要です。また営業保証金（協会入会の場合は弁済業務保証金分担金）も、本・支店分を供託する必要があります。

• 宅地建物取引士の専任性について

  宅地建物取引士には事務所専任の宅地建物取引士と、一般の宅地建物取引士がいます。両者とも業務内容は同じですが、「専任」の不足は許されません。人数が不足した場合は、2週間以内に必要な数を揃えないと法的な措置を受ける恐れがあるため、余裕をもって専任取引士の確保に努めましょう。

• 免許申請の際の注意点

  宅建取引業免許を新たに申請する場合、専任の宅地建物取引士は「宅地建物取引士資格登録簿」の勤務先が未登録でなければなりません。同業他社から転職者を雇った時など、勤務先が以前の会社のままになっている場合は、免許受け取りまでに必ず勤務先の変更届を出しましょう。

• 免許を要する場合

  免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として、以下の表で“○”がついている宅地建物取引を反復または継続して行うことを指します。

• 免許の区分

  「1つの都道府県内に事務所を持つ」場合は都道府県知事免許、「2つ以上の都道府県に事務所を持つ」場合は国土交通大臣免許となります。例えば東京都で開業する場合は、東京都知事から免許を受けます。

• 業務従事者5人につき1人以上の宅地建物取引士設置が義務

  業務従事者とは従業員、役員、開業者自身など常勤するすべての人を含み、本店、支店がある場合はそれぞれに宅地建物取引士の設置が法律で義務付けられています。支店のみで不動産業を始める場合でも、本・支店ともに設置が必要です。また営業保証金（協会入会の場合は弁済業務保証金分担金）も、本・支店分を供託する必要があります。

• 免許を受け取れないケース

  申請の際には、宅地建物取引業法が定める「欠格事由」に該当しないこと、「事務所の形態」を整えていること、「宅地建物取引士」を設置していることが最低限必要です。条件を満たしてない場合や書類に不備がある場合は、申請を拒否されることもあります。

• 免許取得までの流れ

  開業する際の免許申請～交付されるまでの流れをご紹介します。期間は通常2週間～1ヶ月ほど。必要書類の作成や宅地建物取引士の雇用など、余裕をもって行いましょう。都道府県によって手続きが異なる場合がありますので、開業予定地の都道府県庁窓口へ事前にご確認ください。

• 他会員との関係づくり

  お客様のニーズに見合う物件がない場合、他の会員に紹介したり、逆にお客様を紹介してもらえたり、会員同士支え合えるメリットがあります。物件情報を交換し合うことでお客様の満足度も上がり、会員双方のチャンスも広がります。また行政書士や税理士、建築士などの専門家を紹介し合うことで、業界に精通した信頼のおける専門家に出会える確立が高くなります。

• 協会のサービスを活用する

  全日本不動産協会・不動産保証協会には、会員だけが受けられるさまざまなサービスがあります。協会主催のセミナーや実務研修では最新の業界知識・情報を得ることが可能です。契約時のトラブルや経営上の問題には、法律相談や、経験豊富な相談員による無料相談を活用できます。また業務支援サービス「ラビーネット」を利用すれば、日々の業務を効率的に行うことができます。