借家人による無断譲渡・転貸がなされた後の措置

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

• Answer

  　借家人による無断譲渡・転貸は、それが賃貸人に対する背信行為であると認めるに足りない特段の事情のある場合以外は建物賃貸借契約の解除理由となりますので、契約を解除し不法占有している第三者に明渡を求める方法と、新たに第三者との間で契約条件を協議し、新条件の下で賃貸借契約を新規に締結する方法と２つの解決が考えられます。

• 無断譲渡・転貸に関する法規制

  　一般に、建物賃貸借契約においては、賃借権の無断譲渡及び転貸を禁止する旨の条項が設けられ、賃借人がこれらの無断譲渡・転貸をした場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる旨が定められています。従って、賃貸借契約書にかかる特約が設けられている場合には同契約に基づき賃貸借契約を解除できることは明らかです。

  　しかし、賃貸借契約書に無断譲渡・転貸を禁止する条項が各別に設けられていない場合であっても同じ結論になります。何故なら、民法第612条第1項は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定め、同条第2項では「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができる。」と定めているからです。

• 無断譲渡・転貸を理由とする賃貸借契約の解除

  　賃借人が無断譲渡・転貸をした場合には、民法は賃貸人が賃貸借契約を解除できる旨を規定していますが、無断譲渡・転貸が行われたからといって、常に賃貸借契約を解除できるとは限りません。

  　なぜなら、わが国の判例は「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用・収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は民法第612条第2項により契約を解除することができない。」との判断を示しているからです（最判昭和28年9月25日）。

  　判例のいう「背信行為と認めるに足らない特段の事情」の判断に当たっては、営利性の有無や、建物の利用状況への変化の有無及び程度、賃借人が変わることでの周辺への影響の有無及び程度その他の事情を斟酌し、賃貸借契約を解消させることが妥当か否かを総合

  して判断すべきとするのが判例の傾向です。例えば、賃借人が該当建物で個人営業をしていた場合に、税金対策等の理由で法人を設立して、この法人が当該建物を使用収益していた場合など、実態の変化が大きくない場合などは「背信行為と認めるに足らない」とされるかもしれません。

  　背信行為と認められる場合には、賃貸借契約を解除し、現在店舗を使用している第三者に明渡を求め、第三者が応じない場合には、明渡請求の訴訟を提起し、強制執行により明渡を実行するという方法により、解決を図ることができます。

• 店舗を占有している第三者との賃貸借契約の締結

  　賃貸人が、店舗を占有している第三者と話し合い、第三者に店舗を賃貸するという選択肢もあり得ないことではありません。この場合の方法としては、第三者への賃借権の譲渡・転貸を承諾するという方法と、第三者との間で従来の賃貸借契約とは別の新規の賃貸借契約を締結する方法とがあります。

   

  ① 賃借権の譲渡・転貸を承諾する方法

  　これは行方をくらました前賃借人との間の賃貸借契約を解除することなく、同一性をもって契約を維持することになりますので、賃料や敷金等の賃貸条件は何も変わらないことになります。

   

  ② 店舗の占有者と新規に賃貸借契約を締結する方法

  　これは不法占拠者である現在の店舗の占有者が新たな賃料に応じることや敷金・保証金を預託することを条件に、従前の賃貸条件とは異なる新規の賃貸借契約を締結する方法です。この方法による場合の留意点は、第三者の占有使用が賃借権の譲渡に基づくものか、それとも転貸に基づくものかを正確に見極めることです。何故なら、賃借権が完全に第三者に譲渡されている場合はさほどの問題を生じませんが、転貸であった場合には、無断転貸をした賃借人との間の賃貸借契約を解除しない限り、従前の賃借権が残ったままとなり、二重に賃貸借契約を締結することになりかねないからです。この方法による場合は、従前の賃借人との間の賃貸借契約は無断転貸を理由に従前の賃貸借契約を解除した上で行うことが必要であることに注意する必要があります。

• Point

  • 無断譲渡・転貸は賃貸借契約書において禁止されていない場合でも契約解除事由となる。
  • 無断譲渡・転貸の場合に常に賃貸借契約を解除できる訳ではなく、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には賃貸借契約の解除はできない。
  • 無断譲渡・転貸の場合に、賃貸借契約を解除する方法と、第三者と直接賃貸借契約を締結する方法がある。
  • 契約を解除せず、第三者と直接契約を締結する場合であっても、転貸の場合には特に従前の賃貸借契約の解除手続きを行っておくことが不可欠である。