賃貸相談

月刊不動産2011年7月号掲載

無断転借人に対する賃貸人からの直接請求

弁護士 江口 正夫(海谷・江口法律事務所)


Q

当社の管理物件であるオフィス用建物で、実際に使用収益しているのは賃借人とは別の会社であることが判明しました。賃貸人は承諾をしていないのですが、賃貸人は無断転借人に何か直接の請求はできますか。

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

  • 1.無断転貸借契約の法的位置づけ

     民法では、賃貸人から建物を賃借した賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない、と定めています(民法第612条1項)。つまり、賃貸人に無断で建物を賃貸することは法律で禁止されているのです。

    (1)無断転貸借契約の有効性

     無断転貸が法律で禁止されているとすると、賃貸人に無断で締結された転貸借契約は、そもそも有効といえるのでしょうか。無断転貸借が無効なのであれば、賃貸人は、無効な契約に基づき賃貸人の建物を使用していることを理由に、無断転借人に対して直接の請求ができることに疑問はないはずです。この点については、民法第612条に違反してなされた転貸借契約も無効なのではなく、転貸人と転借人との間の契約として有効であると解されています。

     転貸人と転借人との間で、当該建物を転借人に賃料を得て使用収益させることを約束した以上、転貸人は転借人に対しその無効を主張することはできず、逆に、遅滞なく賃貸人の承諾を取り付ける義務を負う、というのが最高裁の判例の考え方です。

    (2)賃貸人による転貸借契約の解除権の行使

     無断転貸を禁止している民法第612条は、さらに「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」(民法第612条2項)と定めています。

     つまり、賃借権の無断譲渡や賃借物の無断転貸が行われた場合には、賃貸人は、無断譲渡や無断転貸を行った賃借人との賃貸借契約を解除することが認められています。この規定に従えば、賃貸人は、無断転貸が行われた場合には、原則として、賃貸借契約を解除することができることになりますが、最高裁の判例で、「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用・収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情のあるときは、賃貸人は本条2項により契約を解除することができない。」(最高裁昭和28年9月25日判決)とされています。
    「背信行為と認めるに足らない特段の事情」とは、例えば、賃借人が当該建物で個人営業をしていた場合に、税金対策等の理由により法人を設立し、法人が当該建物の使用収益を行った場合や、夫婦が離婚した際に夫から妻への賃借権の譲渡がなされた場合など、使用収益の実態の変化がさほど大きくない場合などが該当します。

    2.無断転借人に対する賃貸人の直接請求

    (1)転借人への直接の明渡し請求の可否

     賃貸人は、無断転貸が行われた場合、上記のとおり、無断転貸につき、背信行為と認めるに足らない特段の事情のない限り、賃借人との賃貸借契約を解除することができます。

    賃貸人が、賃借人との間の賃貸借契約を解除すれば、賃借人も転借人も建物の使用権限が無くなることは明らかですから、賃貸人は転借人に対して明渡し請求をすることができるのは当然です。

     それでは、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借契約を解除しなければ、転借人に対して明渡しを請求することはできないのでしょうか。

     賃貸人としては、自分が承諾もしていない者が建物の使用収益をする状態を認容しなければならない理由はありません。最高裁の判例では、「賃借権の譲渡又は転貸を承諾しない賃貸人は、賃貸借契約を解除しなくても、譲受人又は転借人に対して明渡しを求めることができる。」(最高裁昭和26年5月31日判決)とされています。ただし、この直接請求は、その転貸が賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情が認められるときは行うことができません。

    (2)転借人への賃料相当額の損害賠償請求

     民法では、「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。」と規定しており(民法第613条1項前段)、賃貸人が転貸を承諾した場合には、賃貸人は転借人に対して直接に賃料を請求できるとされています。

     無断転貸の場合も、最高裁の判例は、「賃貸借契約が解除されていない場合でも、賃貸人は、賃借人から賃料の支払を受けた等特別の事情のない限り、賃借権の無断譲受人である目的物の占有者に対し、賃料相当の損害賠償の請求をすることができる。」としています(最高裁昭和41年10月21日判決)。

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