サブリース契約の説明事項

A※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

• 回答

  　令和２年６月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。この法律は、賃貸住宅管理業者の登録規制とともに、令和２年12月15日から施行されていますが、①誇大広告の禁止（同法28条）と②契約締結前の重要事項の説明及び書面交付（同法30条）その他の規定が設けられており、誇大広告の禁止の内容として、「○年家賃保証」と表示しながら、その後の減額の可能性に言及しないものや、実際には借地借家法が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「〇カ月前の予告で解約可」とする広告は認められておりません。
  　また、契約締結前の重要事項の説明においても、家賃の減額の可能性や、期間内解約の制限について、正確に説明することが求められることになりました。また、契約締結前の重要事項の説明は、契約締結より１週間程度前に行うことが望ましいとされています。

• 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の制定

  　令和２年６月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下「賃貸住宅管理業法」）が成立し、同月19日に公布されました。この法律は、大別して、賃貸住宅管理業務に関する規制と、いわゆるサブリースに関する規制に分かれ、サブリースについては、オーナーとサブリース事業者との間で締結される、いわゆるマスターリース契約の適正化について規定され、令和２年12月15日から施行されています。

• （1）マスターリース契約の適正化に関する規定

  　賃貸住宅管理業法では、サブリース事業者に対し、①誇大広告の禁止（同法28条）、②不当勧誘の禁止（同法29条）、③契約締結前の重要事項の説明及び書面交付（同法30条）、④契約締結時における書面交付（同法31条）等について定めています。

  

• （2）誇大広告の禁止

  　誇大広告とは、実際の契約条件よりも著しく優良若しくは有利と見せかけ契約の相手方を誤認させるものをいいますが、その一つに「著しく優良若しくは有利であると誤認させる表示」があり、その例示として、ガイドラインでは、家賃保証や期間内解約等に関する条項が挙げられています。

  •家賃保証に関するもの
  　「○年家賃保証！」と表示しているのに、契約期間内に定期的な家賃の見直しや借地借家法に基づきサブリース業者からの減額請求が可能であるにもかかわらず、その旨を表示していないものがこれに該当するとされています。

  •期間内解約に関するもの
  ア　契約期間中であっても業者から解約することが可能であるにもかかわらず、その旨を記載せずに「30年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」といった表示をしているもの
  イ　実際には借地借家法が適用され、オーナーからは正当事由がなければ解約できないにもかかわらず、「いつでも自由に解約できます」と表示しているもの等が挙げられています。御社の場合、「20年間家賃保証」と広告すること自体は問題ありませんが、同時に賃料の減額や期間内解約があり得るということを表示する必要があります。また、オーナー側の期間内解約は正当事由を具備しなければ認められないことについても同様です。

• （3）契約締結前の重要事項説明

  　賃貸住宅管理業法では、マスターリース契約締結前に、オーナーがマスターリース契約を締結する旨の意思決定をする上で重要な事項は、予め説明することを義務づけています。上記の家賃保証や期間内解約については、重要事項説明で説明しておくことが求められます。なお、この重要事項の説明は、契約締結の約１週間前に行うことが望ましいとされています。