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4.24 宅健業法改正！ 耐震診断・アスベスト調査が重要事項説明に
財団法人 不動産適正取引推進機構
査研究部調査役 村 川 隆 生
アスベストによる健康被害、耐震偽装による強度不足建物の発覚が国民の生活に衝撃を与え、大きな社会問題となっている。
国土交通省は、このアスベスト・耐震問題への対応の一環として、平成18年3月13日、アスベストの使用の有無及び耐震診断の有無について、宅地建物取引業者（以下、「宅建業者」という。）に一定の調査・説明を義務付ける「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令」（以下、「改正宅建業法」という。）を公布し、4月24日から施行される。この改正による説明義務は、売買のみならず賃貸借にも適用される。調査・説明方法等の考え方は、ガイドライン(宅地建物取引業法の解釈と運用の考え方)において示されているので、ガイドラインにも注意してほしい。
本稿では、宅建業法の改正を踏まえ、媒介等の取引の実務において、宅建業者としてどこまでの調査をしておくべきか(調査の範囲)、重要事項説明にどのように記載し説明すればよいのかについて考察する。
なお、ここで述べる意見は執筆者の私見であることを了承願いたい。
アスベスト問題と調査・説明義務
アスベストに関する宅建業法改正の内容
平成17年9月29日、国土交通省不動産業課は、業界に対して、「過去に宅地建物取引業者が売買、媒介等をした物件及び宅地建物取引業者が売買、媒介等をしようとしている物件について、購入者等からアスベストの使用に関する問い合わせに対し建築時の工事業者又は建築士、売主等にアスベストの使用の有無を問い合わせた結果を伝えるなど、できる限り購入者の不安や疑問に適切に応えること。」として、媒介等に際しては、アスベストの使用に関して、購入者等への情報提供に努めることの指導をしている。
今回の改正は、この延長線上にあり、この内容が、宅建業法35条1項12号「…相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項」として重要事項説明事項に追加、明文化された（宅建業法施行規則16条の4の2）ものといえる。
【宅地建物取引業法施行規則16条の4の2第2号】
二 当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
宅建業者は建物の所有者等に「石綿の使用の有無の調査」が行われているのか否かを確認し、調査結果の記録が存在する場合は、当該記録を重要事項説明書に添付し、調査年月日、調査機関、調査範囲、調査方法等の基本事項を説明した上で、石綿の使用の有無、使用箇所、石綿の状態等を説明することになる。
「調査の記録」が存在しないことが確認された場合は、その結果を重要事項説明書に記載・説明すれば足りると解される。つまり、業法上は、「石綿の使用の有無の調査」が行われているかの確認を行い、そのような調査の記録がないときは「無」又は「本件建物は、石綿の使用に関する調査は行われていません。」などと記載し説明することで説明義務を果たすと考えられる。宅建業者自らがアスベスト調査そのものを行わなければならない義務までは課されていない。
実務での対応の考え方
しかしながら、媒介を行う宅建業者には、不動産取引のプロとしての媒介契約に基づく注意義務があることから、民事上の責任を回避しておくためにも、アスベストに関する調査が行われていないことが確認された場合であっても、可能な範囲の調査責任は果たしておく必要があると思われる。
前述、平成17年9月29日付けの国土交通省不動産業課の通達等を踏まえ、宅建業者としての可能な範囲の調査は、次のように考えられる。
| （A） |
建物の売主に告知してもらう。 |
|---|---|
| （B） |
建築時の設計図書一式を提出してもらい、仕様書等を確認する。 住宅メーカーの建物の場合、アスベストの使用状況について、情報公開をしている会社が 多く、個別の建物ごとに資料が保存されていることも多いので比較的調査も容易と思われる。 |
| （C） |
建築に関与した設計士や建築業者にヒアリングにより確認する。 （参考）定期調査報告制度に基づく確認改正建築基準法施行（2006年10月頃予定）後は、建築基準法による「定期調査報告制度」の対象にアスベストが加わることから、現時点で定期調査報告義務があるマンション、事務所などの所有者は、アスベスト含有建材の飛散防止措置について定期的に報告が義務付けられる。これにより、一定規模のマンション、事務所の建築物においては、調査が容易になると考えられる。 これらの調査を行い、その結果を重要事項説明書に記載し、説明しておく。 アスベストの問題は、主にアスベストを含有する吹付け材（吹付けアスベスト）が損傷や劣化等により飛散することで健康に被害を及ぼす危険があることである。一般に、木造住宅やプレハブ住宅等の一戸建ての専用住宅においては、吹付けアスベストは使用されておらず、アスベスト成型板が使用されている可能性が高い。この非飛散性の成型されたアスベスト建材は、通常の状態で使用されているのであれば、そのこと自体で健康等の被害の心配はないとされている（ただし、建物を解体する際には、飛散防止等の措置が必要となる）。 ＜一般住宅の取引において、調査を行ったが確認できなかった場合の記載例＞当該建物にアスベストを含んだ建材が使用されているか否かについては、確認できませんでした。しかしながら、アスベストを含有した屋根材や外壁材などの建築建材は、平成16年10月にその使用が禁止されるまでは、広く使用されていたと思われますので、当該建物の建築建材にも使用されている可能性があります。 なお、アスベストを含んだ屋根材や外壁材などの建築建材が使用されていたとしても、通常の状態で使用されているのであれば、そのこと自体で健康等の被害の心配はないとされています（国等が示したQ＆A等の信頼性のある資料を添付する）。 また、当該建物にアスベストが使用されていた場合、当該建物を解体する際には、アスベストの飛散防止等の措置をとる必要があることから、通常の解体費用より割高になるおそれがあります。建物の解体に関する責任及びその費用は買主様の負担となります。 |
耐震問題と調査・説明義務
(1) 耐震問題に関する宅建業法改正の内容
【宅地建物取引業法施行規則16条の4の2第3号】
三
当該建物（昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものを除く）が、建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号）第4条第1項に規定する基本方針のうち同条第2項第3号の技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容
・建築基準法（昭和25年法律第201号）第77条の21第1項に規定する指定確認検査機関
・建築士法（昭和25年法律第202号）第2条第1項に規定する建築士
・住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号）第5条第1項に規定する登録住宅性能評価機関
・地方公共団体
改正法の内容を確認すると、(A)対象となる建物は、昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものが除かれることから、昭和56年5月31日以前に建築された建物＊（マンション、事務所、戸建住宅等すべての建築物）に限定されている。また、(B)耐震診断は、指定確認検査機関や建築士等（以下、「指定検査機関等」という。）の一定の検査機関等が一定の技術上の指針となるべき事項に基づいて実施したものに限定されている。
- ※昭和56（西暦1981）年5月31日以前に建築された建物とは、昭和56年5月31日以前に確認を受けた建物で、いわゆる「新耐震設計基準」ではない耐震基準で確認を受けて建築された建物のことである。建築確認済証や検査済証に記載された確認済証交付年月日により判断することができる。確認済証等がない場合の確認の方法は、ガイドラインを参照されたい。 宅建業者は、昭和56年5月31日以前に建築された建物を取引するときは、指定検査機関等による耐震診断の有無を確認し、「有」の場合は、当該診断の内容を記載した書面を重要事項説明書に添付し、診断年月日、診断機関、診断の結果等の基本事項を説明することになる。指定検査機関による耐震診断を受けていないことが確認されたときは、「無」、「本件建物は、耐震診断を受けていません」などの説明を行うことで、説明義務を果たすと考えられる。宅建業者自らが耐震診断の実施自体を行うことを義務付けたものではない。
(2) 適用除外建物の対応の考え方
実務上問題となるのは、適用除外になっている「昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手された建物」の取引である。
「この建物は、地震に対する強度に問題ありませんか、耐震偽装の問題はありませんか」などの質問や説明を求められた場合、どのように考えればよいであろうか。「業法上、宅建業者には、建物の耐震について、昭和56年6月1日以降に新築された建物についての調査・説明義務はありません」として、調査・説明を拒否することができるであろうか。
宅建業者が取引の相手方等から質問や説明を求められた事項は、「重要な事項」としての説明義務が生じると解されていることから、取引対象物件について説明を求められた場合は、「昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手された建物」であっても一定の調査を行い、説明することが必要であると思われる。
また、説明を求められなかった場合でも、当該建物に耐震強度の問題があることを知っていたとき又は知りうる状況にあったにもかかわらず調査せずそのことを告げなかったときは、業法47条違反や民事上の注意義務違反などの問題が生じる可能性が高い。実務での対応について考える。
(2)-1 中古マンション等の媒介の場合
昭和56年6月1日以降に新築された中古マンションの媒介において、「この建物は、耐震強度の問題はないのか、地震に対する安全は確認されているのか、調査して報告してほしい」といわれた。
（考え方）
中古マンションの媒介において、購入予定者からこのような質問や調査を求められた場合、次のような対応が考えられる。
| （A） |
当該マンションの管理組合（又は管理会社）の対応を確認する。
|
|---|---|
| （B） |
当該マンションの管理組合が、分譲主等への安全確認作業をしていない場合は、管理組合としての今後の対応予定を確認し、かつ、媒介業者がみずから分譲主等への確認作業を行い、その調査結果を重要事項として説明する。 |
上記の調査は比較的容易に行うことができると思われる。建築物の耐震性に対する不安や関心が高い現状に鑑みると、業法の調査対象外の建築物であり、かつ、このような説明を求められていない場合であっても、他の調査と併せて確認し説明することは、業者としての信頼が高まるものと思われる。
事務所ビル等の場合も同様である。
(A) 所有者に耐震診断の有無を確認する。
(B) 耐震診断を受けていない場合は、請負（施工）業者等に確認する。
(A)、(B)の調査により確認できた内容を説明する。
(2)-2 中古戸建（在来工法）住宅の場合
昭和56年6月1日以降に新築された中古木造住宅の取引において、「この建物は耐震性に問題はないのか、震度○までの地震に耐えられるのか」と聞かれた。
（考え方）
そもそも木造住宅の場合、構造計算は求められておらず（3階建て等を除く）、建物強度は建築士の設計に委ねられている。当該中古木造住宅において、耐震性に問題があるか否かは専門家による耐震診断を受けない限り、判断することはできない。
そこで、媒介業者としては、所有者（売主）に当該建物についての「耐震診断の有無を確認」する。耐震診断を受けていない木造住宅の耐震性能を問われても答えることは困難といわざるを得ないので、「本件建物は、耐震診断を受けていませんので、専門家による耐震診断を受けない限り、本件建物の耐震性能を判断することはできません。」などと説明することになる。間違っても、「大丈夫ですよ」など、根拠のない安易な答え方をしないように注意する。
なお、売主の承諾のもと耐震診断を行うときには、診断後のトラブル回避のために、診断費用の負担、診断の結果耐震補強の必要性が指摘された場合の対応方法等について、事前に当事者間で合意しておく必要がある。
耐震性に問題のある戸建住宅も多いことから、今回の耐震改修促進法の改正では、一般住宅についても行政の指導・助言の対象としたが、耐震診断をどう促進していくかが今後の課題であろう。
建築基準法の改正と新耐震設計基準
建築基準法における耐震設計基準の改正の変遷から、建物の大まかな耐震性能を推測することは可能である。
(1) 昭和56（西暦1981）年の耐震設計基準の改正
建築基準法は、昭和53（1978）年の宮城県沖地震後に、耐震設計法が抜本的に見直され、昭和56（1981）年6月から現在の新耐震設計基準が施行されている。
平成7（1995）年1月に発生した阪神淡路大震災では、昭和56年以前の建物に大きな被害が発生したが、昭和57年以降の新耐震設計基準の建物では被害が少なく、はからずも新耐震設計基準に適合した建物の耐震強度が実証された。それ以降、「昭和56年以前の耐震基準の建物」とか「昭和56年以降の新耐震基準による建物」といった表現がされるようになった。前述のように今回の宅建業法の改正においては、昭和56年6月以降の新耐震設計基準に基づき建築された新築建物については、説明義務の対象から除外されている。
(2) 木造住宅の耐震設計基準の改正
木造住宅に関する耐震基準は、建築基準法の昭和56年改正で壁（耐震壁）量規定の見直し等が行われ、さらに平成12年には、次のような改正がなされた。
| （A） |
地耐力に応じて基礎を特定、地盤調査が事実上義務化された。 |
|---|---|
| （B） |
構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定し、筋かいの端部と耐力壁の脇の柱頭・柱脚の仕様を明確にし、壁倍率の高い壁の端部や出隅などの柱脚ではホールダウン金物が必須になった。 |
| （C） |
耐力壁の配置にバランス計算が必要となった。 |
したがって、法律の規制の面からは、
| （A） |
昭和56年改正以前の建物は、新耐震設計基準以前の建物であって、その求める耐震性を満たしていない可能性があるといえる。 |
|---|---|
| （B） |
昭和56年改正から平成12年改正の間に建てられた木造建築物の中には、新耐震基準で建てられているものの、地盤に不適切な基礎であったり、耐震壁の配置にバランスを欠くといった建物も存在する可能性があるといえる。 |
| （C） |
新耐震設計基準以降の非木造の建物及び平成12年改正以後の木造建築物については、正しく設計・施工等がされていれば、安全性が高い建物になっているといえる。 |
このように建築基準法における耐震設計基準改正の変遷から、当該取引対象建物の耐震性に関する大まかな判断をすることもできるといえる。
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方について」の一部改正新旧対照表
※色文字部分は改正部分
改 正 案 |
現 行 |
|---|---|
|
第三十五条第一項第十二号関係 宅地の売買又は交換の契約に当たっては以下の１を、建物の売買又は交換の契約に当たっては１から４までの事項を、建物の貸借の契約に当たっては１から３まで及び５から１０までの事項を、宅地の貸借の契約にあっては１及び６から１１までの事項を説明することとする。 １ 略 ２ 建物に係る石綿の使用の有無の調査の結果について （規則第十六条の四の二第二号関係） 石綿の使用の有無の調査結果の記録が保存されているときは、「その内容」として、調査の実施機関、調査の範囲、調査年月日、石綿の使用の有無及び石綿の使用の箇所を説明することとする。ただし、調査結果の記録から、これらのうちいずれかが判明しない場合にあっては、売主等に補足情報の告知を求め、それでもなお判明しないときは、その旨を説明すれば足りるものとする。 調査結果の記録から容易に石綿の使用の有無が確認できる場合には、当該調査結果の記録を別添することも差し支えない。 本説明義務については、売主及び所有者に当該調査の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合、管理業者及び施工会社にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合又はその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。 なお、本説明義務については、石綿の使用の有無の調査の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないことに留意すること。 また、紛争の防止の観点から、売主から提出された調査結果の記録を説明する場合は、売主等の責任の下に行われた調査であることを、建物全体を調査したものではない場合は、調査した範囲に限定があることを、それぞれ明らかにすること。 ３ 建物の耐震診断の結果について 次の書類を別添することとして差し支えない。
昭和五十六年五月三十日以前に確認を受けた建物であるか否かの判断にあたっては、確認済証又は検査済証に記載する確認済証又は検査済証に記載する確認済証交付年月日の日付をもとに判断することとする。 確認済証又は検査済証がない場合は、建物の表題登記をもとに判断することとし、その際、居住の用に供する建物（区分所有建物を除く）の場合は、表題登記日が昭和五十六年十二月三十一日以前であるもの、事業の用に供する建物及び区分所有建物の場合は、表題登記日が昭和五十八年五月三十一日以前であるものについて説明を行うこととする。また、家屋課税台帳に建築年月日の記載がある場合についても、同様に取扱うこととする。 また、本説明義務については、売主及び所有者に当該耐震診断の記録の有無を照会し、必要に応じて管理組合及び管理業者にも問い合わせた上、存在しないことが確認された場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。 なお、本説明義務については、耐震診断の実施自体を宅地建物取引業者に義務付けるものではないことに留意すること。 建築物の耐震改修の促進に関する法律の一部を改正する法律（平成十七年法律第百二十号）の施行前に行った耐震診断については、改正前の建築物の耐震改修の促進に関する法律第三条に基づく特定建築物の耐震診断及び耐震改修に関する指針（平成七年建設省告示第二千八十九号）に基づいた耐震診断であり、耐震診断の実施主体が規則第十六条の四の二第三号イからニまでに掲げる者である場合には、同号に規定する耐震診断として差し支えない。 |
第三十五条第一項第十二号関係 宅地の売買又は交換の契約に当たっては以下の１を、建物の売買又は交換の契約に当たっては１及び２を、建物の貸借の契約に当たっては１及び３から８までの事項を、宅地の貸借の契約にあっては１及び４から９までの事項を説明することとする。 １ 略 |
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４～１１ 略 その他の留意すべき事項 ５ 不動産の売主等による告知書の提出について 宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引 物件の売主や所有者しか分からない事項について、売 主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提 出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来 の紛争の防止に役立てることが望ましい。 告知書の記載事項としては、例えば売買であれば、
1. 土地関係：
2. 建物関係：
3. その他： などが考えられ、売主等が知り得る範囲でこれらを記 載してもらうこととなる。 なお、売主等の告知書を買主等に渡す際には、当該告知書が売主等の責任の下に作成されたものであることを明らかにすること。 |
２～９ 略 その他の留意すべき事項 ５ 不動産の売主等による告知書の提出について 宅地又は建物の過去の履歴や隠れた瑕疵など、取引 物件の売主や所有者しか分からない事項について、売 主等の協力が得られるときは、売主等に告知書を提 出してもらい、これを買主等に渡すことにより将来 の紛争の防止に役立てることが望ましい。 告知書の記載事項としては、例えば売買であれば、
1. 土地関係：
2. 建物関係：
3. その他： などが考えられ、売主等が知り得る範囲でこれらを記 載してもらうこととなる。 なお、売主等の告知書を買主等に渡す際には、当該告知書が売主等の責任の下に作成されたものであることを明らかにすること。 |
